За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.

Комментарии к ст. 49 ЗК РФ

1. Комментируемая статья посвящена основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; порядок же такого изъятия регламентирован ст. 55 ЗК РФ. Эти основания едины для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как у юридических лиц, так и у граждан независимо от того, на каком праве используется земельный участок — собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом у собственника земельный участок может быть изъят только путем выкупа (ст. 279 ГК РФ).

Приводимый в данной статье перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не является закрытым: федеральными законами, а также законами субъектов РФ в отношении изъятия участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, могут быть установлены иные случаи, когда такое изъятие допускается. Однако основной критерий, который должен применяться при осуществлении изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, приведен в абзаце первом комментируемой статьи: случаи, когда допускается такое изъятие, являются исключительными, т.е. по общему правилу изъятия земельных участков следует избегать. В подпункте 2 п. 1 также подчеркивается, что размещение приведенных в списке объектов государственного или муниципального значения (и соответственно изъятие земельных участков) производится только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. В конечном счете законом невозможно предусмотреть все варианты и случаи, которые могут возникнуть на практике, и потому большая ответственность лежит на органах, принимающих решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: в каждом конкретном случае необходимо тщательно выяснять необходимость и целесообразность этого изъятия.

2. Последний абзац подп. 2 п. 1 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ним (ст. 5) автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги, а в зависимости от вида разрешенного использования — на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.

К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, а к автомобильным дорогам необщего пользования — автомобильные дороги, находящиеся в собственности, во владении или в пользовании исполнительных органов государственной власти, местных администраций (исполнительно-распорядительных органов муниципальных образований), физических или юридических лиц и используемые ими исключительно для обеспечения собственных нужд либо для государственных или муниципальных нужд.

Перечни автомобильных дорог необщего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения утверждаются соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, перечень автомобильных дорог необщего пользования местного значения может утверждаться органом местного самоуправления.

Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения утверждается Правительством Российской Федерации. К таким дорогам в любом случае относятся автомобильные дороги, соединяющие город Москву со столицами сопредельных государств, с административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, и дороги, включенные в перечень международных автомобильных дорог в соответствии с международными соглашениями Российской Федерации, а также к ним могут быть отнесены автомобильные дороги:

соединяющие между собой административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации;

являющиеся подъездными дорогами, соединяющими автомобильные дороги общего пользования федерального значения, и имеющие международное значение крупнейшие транспортные узлы (морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции), а также специальные объекты федерального значения;

являющиеся подъездными дорогами, соединяющими административные центры субъектов Российской Федерации, не имеющие автомобильных дорог общего пользования, соединяющих соответствующий административный центр субъекта Российской Федерации со столицей Российской Федерации — городом Москвой, и ближайшие морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции.

Критерии отнесения автомобильных дорог общего пользования к автомобильным дорогам общего пользования регионального или межмуниципального значения и перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения утверждаются высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения поселения может утверждаться органом местного самоуправления поселения, перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального района — органом местного самоуправления муниципального р��йона, а перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа — органом местного самоуправления городского округа.

При этом в соответствии со ст. 24 названного Федерального закона предоставление земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Предоставление земельных участков, которые находятся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

3. Законами субъектов РФ могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов РФ либо в муниципальной собственности, т.е. участков, предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение либо аренду гражданам, юридическим лицам. Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников могут быть установлены только федеральным законодательством.

В настоящее время семь субъектов Российской Федерации (Амурская, Белгородская, Владимирская, Калужская, Оренбургская области, Республика Хакасия, Хабаровский край) имеют специальные законы, регулирующие вопросы изъятия земельных участков, в Томской и Кемеровской областях имеются законы, регулирующие одновременно предоставление и изъятие земельных участков; некоторые региональные земельные законы имеют отдельные статьи, посвященные вопросам изъятия земельных участков . Большинство из названных законов регулирует вопросы изъятия земель как для нужд субъекта Федерации, так и для муниципальных нужд . В то же время, например, в Белгородской области имеется только закон об изъятии земельных участков для муниципальных нужд (Закон от 27 сентября 2002 г. N 47 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории Белгородской области»), а в Хабаровском крае действуют два отдельных Закона — от 30 ноября 2005 г. N 320 «Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности Хабаровского края или муниципальной собственности, для государственных нужд Хабаровского края» и от 25 октября 2006 г. N 68 «Об изъятии земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, для муниципальных нужд».

Одна из разновидностей принудительного порядка аннулирования правомочий на земельное имущество. Она производится в чрезвычайных ситуациях и преследует защиту жизни и здоровья граждан, социума и страны.

Реквизиция производится на платной основе. Владельцу выплачивается компенсация за отнятый объект, что удостоверяется соответствующей документацией (ст.51 ЗК РФ).

Статья 51. Реквизиция земельного участка

1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции

2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены главой VII.1 настоящего Кодекса.

3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.

6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

Величина выплаты определяется правилами оценки имущества. Она представляет собой временную меру и, с исчезновением причин, хозяину возвращается собственность и возмещается ущерб. Если возврат невозможен, землевладельцу выплачивают реальную цену участка и сумму утраченной выплаты или при желании предоставляется равноценное землевладение в другом месте (ст.66 ЗК РФ).

Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок действий при реквизиции:

1. Готовится документ об отчуждении государственной службой.
2. Устанавливаются величина компенсации и порядок её выплаты.
3. При отсутствии согласия с возмещением постановление оспаривается в судебном порядке.

Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком

Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.

Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:

1. наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
2. кадастровый либо условный номера земельного участка;
3. цель изъятия участка;
4. реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
5. перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
6. срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
7. размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
8. перечень размещенных на участке строений и сооружений;
9. перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.

В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.

Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:

• информацию о заявителе;
• данные об участке;
• цель изъятия.

Основания для изъятия

Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.

В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2022 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:

• если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
• при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
• при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
• в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
• при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
• в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).

Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:

1. автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
2. системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
3. относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
4. оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
5. относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.

Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.

СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:

• когда лицо использует участок вопреки его назначению;
• отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.

Изъятие земельного участка для государственных нужд

Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами власти федерального, регионального или районного значения. Порядок проведения процедуры регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 Земельного кодекса РФ.

Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия. Изъятие земельного участка государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды. Размер компенсации устанавливается в судебном порядке с учетом рыночной стоимости, оценочной стоимости земли, размера понесенных убытков, которые будет нести правообладатель после отчуждения имущества, размера упущенной выгоды.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:

• объект атомной энергетики;
• объект энергетической системы;
• оборонный объект;
• транспортный объект;
• линейный объект;
• трассы федеральные, муниципальные и региональные.

1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

Ст. № 15	ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»
П.10, ст. № 32	Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ
П.9,10, ст. № 95	Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ
Ст. № 25.2	Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

Что такое ненадлежащее использование

Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:

• исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
• сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
• эксплуатация участка по законному назначению;
• применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
• выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.

Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:

• ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
• нерациональная эксплуатация участка;
• неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).

Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.

Конфискация земельных участков

Эта разновидность изъятия предусмотрена ст.50 ЗК РФ и нормами УК.

Статья 50. Конфискация земельного участка Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В такой ситуации, изъятие выступает в роли наказания за совершенные проступки, признанные судом. Конфискация носит безвозмездный характер. Порядок её проведения заключается:

• Выносится приговор;
• Принимается судебное решение о конфискационных действиях.

Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

• на основании их собственной инициативы;
• на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
2. Государственная власть, изымающая участок с целью:

• исполнения международного соглашения;
• осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.

1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Порядок изъятия земельного участка

Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Изъятие с возмещением

Порядок расчёта денежной компенсации гражданину за изымаемый у него участок земли, будь то для нужд государственных или муниципальных, предусматривает не только фактическую стоимость имущества. Обязательно учитываются убытки гражданина, которые он понесёт из-за отчуждения своей недвижимости. То есть, компенсация состоит из кадастровой стоимости земельного участка и расположенной на ней недвижимости, убытков, возникающих при потере источника дохода (если на земле велась коммерческая деятельность), убытков, возникших из-за невозможности исполнять принятые ранее обязательства (например, перед арендатором) и прочее.

Временные рамки и последовательность действий при изъятия

Период, за который допускается конфискация, сумма материальной компенсации и прочие условия, касающиеся процесса изъятия участка земли, определяются на основании ФЗ-43 и полностью им регламентируются.

В ситуации, когда собственник изымаемого объекта не подписывал соглашения о конфискации, то возможна принудительная реализация процедуры. Принудительная конфискация происходит на основе вынесенного Судом решения.

Если по истечению 90 суток, с даты получения оценочного отчета и соглашения, оно не было подписано и направлено обратно в Департамент городского имущества, (не устроила цена или прописанные в тексте соглашения, условия изъятия) органы государственного назначения вправе обратиться в судебный орган. Место определения и тип судового органа зависит от таких факторов, как:

• наличие статуса юридического лица;
• пребывание в статусе лица физического порядка.

При этом с большой доли вероятности решение будет вынесено на основании отчета об оценке недвижимого имущества, предоставленного Департаментом городского имущества, касательно выплаты за него материальной компенсации.

Похожие записи:

• Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры
• Полис ОСАГО может подорожать наполовину
• Что положено малоимущим семьям?