Дарение квартиры близкому родственнику: как не совершить ошибок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику: как не совершить ошибок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передача доли собственности на квартиру, в том числе от одного близкого родственника другому, регулируется ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 02.01.2017. Эта статья сама по себе непростая, кроме того, в закон часто вносились изменения. Ориентироваться на порядок проведения похожих сделок в прошлом я бы не советовал.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Если квартира находится целиком в собственности сына и он выделяет Вам долю из нее, то нотариальное заверение, действительно, не требуется. Данное положение прописано в ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А точнее – там перечислены случаи отчуждения недвижимости, требующие нотариального удостоверения, среди которых ситуация, подобная Вашей, не указана.
Тем не менее, необходимо будет уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. При дарении 1/2 доли пошлина будет равна 2000 рублей х ½ = 1000 рублей. При дарении 1/3 доли: 2000 рублей х 1/3 = 666,67 рубля и т.д.
Одновременно с этим, если в собственности у Вашего сына находится не целая квартира, а только доля в праве на нее, которую он хочет подарить Вам, нотариальное удостоверение становится обязательным.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Как оформить дарственную через МФЦ
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ. Но нужно иметь в виду, что сделать это дистанционно, на расстоянии – не получится, обе стороны сделки должны прийти в центр лично, с пакетом документов, чтобы выполнить оформление дарственной на квартиру через МФЦ. Обязательно с собой нужно взять паспорт – оригинал и сразу копию. Как приедете в центр, на входе нужно взять талончик на услугу по кадастровому учету, и ждать своей очереди. Когда она подойдет, чтобы решить вопрос как оформить дарственную на квартиру через МФЦ, нужно подать пакет готовых документов. Сотрудник центра некоторое время проверяет их, после вы получаете расписку о том, что услуга выполнена и вам нужно ожидать оформления всех бумаг.
Оформить дарственную через МФЦ несложно, удобна процедура тем, что вы можете выбрать центр, который находится не по вашему месту жительства, а просто в удобном для вас районе, например рядом с работой. Перед визитом обязательно перезвоните и уточните, занимается ли это отделение вопросами с жилищным фондом. Если вы стали собственником ранее зарегистрированного жилья, документ на которое был нотариально удостоверен, то договор о дарении вы можете предоставить уже с официальной пометкой из Российского реестра и плюс к нему выдать справку из ЕГРН с готовой печатью от государственного органа.
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Можно ли подарить долю в квартире
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Нужно ли договор дарения заверять у нотариуса
В общем случае, обращаться к нотариусу для удостоверения дарственной не нужно. Согласно Федеральному закону о гос. регистрации обязательно заверять дарение необходимо, если:
- дарится доля в общей недвижимости (ч. 1 ст. 42);
- недвижимость дарит ограниченно дееспособный гражданин или несовершеннолетний (в возрасте от 14 до 18 лет) через опекуна или попечителя (ч. 2 ст. 54).
Кроме того, закон устанавливает иные случаи, при которых следует посетить нотариальную контору, но для заверения не договора дарения, а для других документов:
- Доверенность на совершение сделки. Бывает, что даритель или одаряемый не может лично присутствовать при заключении договора. В такой ситуации, за него это делает представитель, чьи полномочия должны быть нотариально заверены.
- Если недвижимость приобретена во время брака, то она считается совместно нажитой и находится в общем владении супругов. Даже в случае, когда имущество куплено на имя только одного из них, собственник не имеет права дарить его без нотариального согласия мужа или жены.
Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру
Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят с него налог. Еще им можно заменить завещание в некоторой степени и снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».
Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Технически можно замаскировать куплю-продажу дарением, но это незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.
Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников по закону есть преимущественное право перед всеми другими покупателями на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это право, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но их к этому времени может уже не быть.
Стоимость оформления дарственной
Расходы на переоформление доли представлены:
- Нотариальным заверением;
- Услугами юриста (определяется индивидуально);
- Регистрационной пошлиной.
Чтобы правильно рассчитать нотариальные расходы, необходимы данные с оценкой имущества, на основании которых определят итоговую сумму, во сколько обойдется передача подаренной доли (смотрите таблицу).
| Степень родственной связи | Недвижимость до 10 млн рублей | Недвижимость больше 10 млн рублей |
|---|---|---|
| Близкое родство | 3000 + 0,2% | 23 000 + 0,1%, не более 50 000 |
| Отсутствие близкого родства | 3000 + 0,4% (если доля дешевле 1 млн рублей)
7000 + 0,2% (доля дороже 1 млн рублей) |
25 000 + 0,1% от суммы выше 10 млн |
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Изменения в законодательстве при дарении доли
Все нюансы дарения доли в квартире надо знать заранее, как и изменения вносимые в законодательство России, которые напрямую связаны с оформлением сделки и регистрацией прав на недвижимость.
В свое время оформление дарственной было проще, доступней, а контролировать этот процесс значительно сложнее. Все это являлось причиной большого количества обманутых мошенниками людей. Под давлением злоумышленников человек подписывал документы и оставался без жилья.
Правоохранительные органы привлекали к ответственности лишь малую часть преступников, ведь требовалось доказать факт подписания договора дарения под давлением, а выполнить это было тяжело, так как все сделки проходили «на кухнях».
Проанализировав проблему и поняв насколько катастрофично складывается ситуация в этом вопросе, правительство приняло закон, по которому действительным считается только договор дарения доли квартиры заверенный нотариусом или подписанный лично собственником в присутствии сотрудника контролирующего органа – Росреестра или МФЦ.
Это нововведение возымело положительный эффект, на что указывает резкое снижение количества обращений в полицию по данному вопросу. Чиновники довольны этим фактом и отмечают, что в ближайшее время не планируется менять законодательство и упрощать оформление дарения недвижимости.
В остальных случаях подойдет договор дарения в простой форме (необязательно удостоверять у нотариуса)
Если квартирой владеет один собственник и он хочет подарить долю — нотариус необязателен. В этом случае договор дарения может составить в простой форме. Под простой формой имеется в виду, что договор просто напечатан на листе А4 и подписан дарителями и одаряемыми. Составляйте договор дарения у юристов — подробности.
Дополнительно: если собственник купил квартиру в браке, при дарении доли не своему супругу, а другому человеку, потребуется нотариальное согласие этого супруга — . Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если недвижимость оформлена только на одного из супругов — . Согласие супруга не потребуется: 1) Квартира досталась до брака или в браке по дарению, наследству или приватизации . 2) Перед покупкой был оформлен брачный договор, где указано иное.
Исключение: собственник квартиры купил ее в браке, теперь хочет подарить какую-либо долю своему супругу — потребуется нотариус.
Повторюсь — любая недвижимость, купленная в браке, считается общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Если супруг-собственник квартиры хочет подарить какую-либо долю второму супругу, договор дарения не подойдет. Второму супругу и так принадлежит «половина» квартиры — не по документам, но по закону. Опять же если не было брачного договора, где указано иное. Поэтому разберу отдельные ситуации:
- Супруги могут перевести квартиру в совместную собственность на двоих.
Например, в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН указано, что квартирой владеет один человек. Можно сделать так, чтобы в документах было указано оба супруга, но без определения их долей (совместная собственность). В данной ситуации им достаточно подать заявление в МФЦ о внесение изменений в ЕГРН. К заявления приложить свои паспорта, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о браке. Госпошлина 350 рублей.
- Супруги хотят, чтобы у каждого была своя доля.
Тогда им нужно оформить у нотариуса не договор дарения доли, а брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 38, 41 и 42 СК РФ). Брачный договор дешевле. В нем указывают, что квартира переходит в долевую собственность, где у каждого супруга будет своя доля. Например, по 1/2 или 1/3 первому и 2/3 второму. Договор подается на регистрацию.
Как правильно составить договор дарения двум одаряемым в равных долях
Договор дарения составляется в соответствии с нормами права, которые закреплены в . В целом договор дарения части доли не значительно отличается от обычной дарственной на имущество. Например, в статье «Договор дарения между близкими родственниками», мы уже рассматривали этот вопрос.
В дарственной, оформляемой на двух человек необходимо указать следующее:
- дата и место составления;
- данные каждого из одаряемых;
- сведения о дарителе;
- информация об объекте недвижимости (месторасположение, размер, особенности конструкции и т.д.);
- основание, на котором возникло право собственности на предмет дарения у отчуждающего лица;
- размеры долей, которые безвозмездно передаются (в противном случае будет считаться, что доли равные, а собственность общая);
- указание на то, что даритель добровольно и безвозмездно готов отдать имущество;
- согласие каждого из принимающих подарок на это;
- подпись каждой из сторон сделки;
- удостоверение законности сделки личной подписью и оттиском печати нотариуса.
В соответствии с требованиями с 2016 года все юридически значимые действия с долями квартиры необходимо заверять у нотариуса.
Отказ от дарения доли в квартире
Даритель может отказаться от дарения доли в квартире до регистрации дарственной в Росреестре или после ее проведения. Однако, для этого должны быть веские основания. Навряд ли одариваемое лицо пожелает смириться с подобным ходом событий, поэтому решать вопрос придется в судебном порядке.
Если даритель просто передумал передавать право собственности на долю, это не является веским основанием для аннулирования сделки. В подобных ситуациях, при условии правильного составления дарственной и ее регистрации в Росреестре, ни один суд не сможет отменить ее.
Даритель может отказаться от договора дарения, в одностороннем порядке, если:
- Произошло изменение его материального положения в худшую сторону, либо было выявлено серьезное заболевание.
- Одариваемый ввел его в заблуждение.
- Изменился его семейный статус
- Одариваемый совершил преступление против него.
В случае наступления смерти одариваемого, даритель может потребовать возврата доли в собственность на законных основаниях. Таким образом, наследники умершего не смогут претендовать на подаренное имущество.
После аннулирования дарственной, даритель должен покрыть материальные затраты одариваемого. В них входит оплата услуг нотариуса, госпошлины в Росреестре и прочие расходы на оформление документации.