Выделение комнаты в квартире при долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире при долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
В чем отличие от совместной собственности
Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.
Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.
При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Способы выделения доли в натуре в квартире
Разделить квартиру на доли можно как по соглашению собственников, так и в судебном порядке:
- Договорной режим – в этом случае собственники самостоятельно приходят к решению, которое устроит обе стороны. При этом вовсе не обязательно придерживаться принципа «равенства» и стремиться к тому, чтобы выделенные доли соответствовали друг другу. Достигнутая договоренность прописывается в соглашении и закрепляется нотариальной печатью. Желание участвовать в данном процессе – обязательное условие для этого вида соглашения. Если хотя бы один из собственников против проведения раздела квартиры в таком порядке, процедура проходит в судебном порядке.
- Через суд – в этом случае по требованию владельца долей или при совместном обращении в суд. За основу деления берется простое правило, если собственников двое, то имущество делится пополам, если четверо, то каждый получит по четвертой части квартиры.
Выдел доли в коммунальной квартире
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
- Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
- Заказать технический план на образование комнаты.
- Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
- технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
- госпошлина в размере 2000 рублей.
- Получить результат – выписку из ЕГРН.
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Правила грамотного составления дарственной на долю в квартире между близкими родственниками
- непосредственный договор, на основании которого осуществляется дарение доли в квартире родственнику;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины, так как, даже если жилье предназначаются для близких родственников, регистрация требует уплаты данного платежа;
- паспорта граждан, участвующих в сделке;
- заявление, составленное дарителем, в котором указывается необходимость регистрации жилья на одариваемого;
- заявление, оформленное человеком, на которого оформлена дарственная;
- если даритель официально еще не достиг совершеннолетия или признан недееспособными, то требуются согласия от органов опеки и опекунов;
- св-во о праве собственности, принадлежащее дарителю, причем именно на его основании допускается дарение доли квартиры родственнику;
- согласие на дарение доли от других совладельцев жилья;
- справка, которую надо получить в ЖЭУ, указывающая на количество людей, живущих в недвижимости;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на жилье.
Получение решения
Если владельцы квартиры не могут проживать бесконфликтно, то закон предусматривает возможность определения порядка пользования объектом недвижимости. Вопрос может быть урегулирован самостоятельно или через суд. В любом случае, при наличии спора целесообразно привлечь юриста. Вы можете немедленно получить бесплатную консультацию на сайте. Для этого нужно только направить заявку в форме обратной связи.
Закон допускает перевод доли в отдельную комнату, если ее размер и технические характеристики жилья соответствуют установленным требованиям. В случае, если достичь компромисса с другими совладельцами не удалось, гражданин вправе обратиться за защитой своих интересов в судебные органы.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Особенности выделения долей из долевой собственности
Долевая собственность – это вид общей собственности, при котором доли всех участников четко определены. Из общедолевой собственности квартиры можно выделить долю каждого в натуре. Сделать это возможно как в договорном, так и в судебном порядке.
Выдел доли происходит без прекращения права собственности остальных участников. При этом граждане, которые выделили свою долю, лишаются права на общее имущество.
В зависимости от размеров доли, а также волеизъявления ее владельца, может происходить выделение комнаты из общей долевой собственности либо выплата компенсации за долю в квартире.
Узнайте подробнее как определяется размер доли в праве общей долевой собственности.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Физические изменения при переводе доли в комнату
Перевод доли в квартире в отдельную комнату может вызвать ряд физических изменений в жилом помещении. Вопрос выделения комнаты из общей жилплощади регулируется законодательством и требует определенных действий и документов.
Для начала необходимо составить письменное заявление на выделение комнаты из общей квартиры. Истец должен предоставить весь комплекс документов по недвижимости, включая паспорт квартиры, выписку из государственной реестровой книги и документы, подтверждающие долевую собственность на квартиру.
Далее, должен быть произведен кадастровый учет жилого помещения и получена выписка о характеристиках помещения. Также необходимо определить размер выделяемой комнаты и ее местонахождение. Заявитель может обратиться за консультацией к специалистам в области недвижимости.
Для предъявления к суду по иску на выделение комнаты из общей квартиры необходимо сформировать доказательства, подтверждающие право заявителя на имущество. Натуре исковые требования зачастую связаны с компенсацией заливов, взломов, краж и других нарушений прав на имущество.
В процессе ведения иска на выделение комнаты из общей квартиры необходимо учитывать, что остальные владельцы квартиры могут протестовать против данного решения. В таком случае иск может быть перенесен на добровольном основании.
При успешном выделении комнаты имеет место физическое изменение жилого помещения и, соответственно, увеличение жилплощади. Владелец комнаты обретает право самостоятельно владеть и пользоваться выделенным помещением.