Налог с продажи недвижимости нежилого в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости нежилого в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Мария Чибирева
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Налоговая ставка на продажу нежилой недвижимости
В соответствии с новыми правилами, налоговая ставка на продажу нежилой недвижимости составляет 13%. Это означает, что при продаже недвижимости физическое лицо должно заплатить 13% от общей суммы сделки в качестве налога.
Важно отметить, что налоговая ставка может изменяться в зависимости от различных факторов, таких как местоположение объекта недвижимости и срок его владения. Например, если физическое лицо владело недвижимостью менее пяти лет, налоговая ставка может быть выше.
Плательщики налога на продажу нежилой недвижимости должны быть готовы к тому, что налоговая ставка может изменяться в будущем, поэтому необходимо следить за новостями и обновлениями в законодательстве в этой области.
В конечном итоге, правильное понимание и применение налоговой ставки на продажу нежилой недвижимости помогут физическим лицам избежать проблем с налоговыми органами и осуществить сделку в соответствии с законодательством.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:
- если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
- если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.
Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Основные положения льготных режимов:
- Сниженная ставка налога для владельцев коммерческих помещений, сдающих их в аренду. В зависимости от региона и длительности аренды, ставка налога может быть существенно снижена.
- Возможность участия в программе расширенного капитального ремонта. Владельцы коммерческих помещений могут получить налоговые льготы при внесении средств на капитальный ремонт и реконструкцию недвижимости.
- Возможность использования специальных налоговых режимов, таких как упрощенная система налогообложения или единый налог на вмененный доход. Это позволяет сократить финансовые затраты и упростить процесс уплаты налогов.
Преимущества льготных режимов:
- Снижение налоговой нагрузки на владельцев коммерческих помещений, сдавших их в аренду, способствует стимулированию развития бизнеса и привлечению инвестиций в недвижимость.
- Владельцы коммерческих помещений имеют возможность сэкономить средства и направить их на расширение своего бизнеса или улучшение условий аренды для арендаторов.
- Предоставление льготных режимов способствует снижению теневой экономики и увеличению прозрачности в отношениях между арендодателями и арендаторами.
| Регион | Длительность аренды до 5 лет | Длительность аренды свыше 5 лет |
|---|---|---|
| Москва | 0,2% | 0,1% |
| Санкт-Петербург | 0,3% | 0,2% |
| Екатеринбург | 0,4% | 0,3% |
Сохранение предоставленных льгот и преимуществ в рамках льготных режимов требует своевременной и правильной уплаты налога на недвижимость. В случае нарушения налогового законодательства могут быть применены штрафные санкции и изменение ставки налога.
Таким образом, налог на недвижимость в рамках льготных режимов предоставляет владельцам коммерческих помещений, сдающих их в аренду, определенные преимущества и возможности для оптимизации налоговой нагрузки. В совокупности с другими мерами государства, данная система налогообложения способствует развитию бизнеса и повышению прозрачности в сфере недвижимости.
Коммерческая недвижимость: особенности и примеры
Коммерческая недвижимость представляет собой имущество, предназначенное для коммерческой деятельности. Она включает в себя различные типы объектов, такие как магазины, офисы, склады, рестораны и другие. Владение и использование коммерческой недвижимостью отличается от жилой недвижимости, поскольку владельцы коммерческих объектов используют их для получения прибыли через аренду или осуществление собственного бизнеса.
Особенности коммерческой недвижимости:
- Цель использования: Коммерческая недвижимость используется для осуществления коммерческой деятельности и получения прибыли.
- Разнообразие объектов: Коммерческая недвижимость может быть представлена различными объектами, включая магазины, офисы, склады и другие.
- Аренда и продажа: Коммерческая недвижимость может быть как сдана в аренду в другие организации, так и продана другими предпринимателями.
- Инвестиции: Коммерческая недвижимость может быть предметом инвестиций, поскольку ее стоимость может возрастать со временем, особенно если она находится в развивающемся районе.
- Регулирование: Коммерческая недвижимость подвергается юридическому регулированию в рамках налогового и правового режимов, а также строительных и земельных законов.
Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости
Продажа коммерческой недвижимости — дело ответственное и требующее предельной внимательности. Помимо нюансов и правил, связанных с оценкой и уплатой налогов, есть и некоторые подводные камни, о которых необходимо знать.
- Не все виды коммерческой недвижимости одинаково востребованы, поэтому при продаже следует провести тщательный анализ рынка и определить цену на недвижимость с учетом текущей конъюнктуры. Недооценка или завышение стоимости могут привести к серьезным финансовым потерям.
- Если продается недвижимость, которая находилась в собственности более трех лет, необходимо учитывать не только налог на прибыль, но и налог на имущество. Уплата налогов должна осуществляться в соответствии с законодательством РФ и требует профессиональных знаний в области налогообложения.
- Один из важных аспектов при продаже коммерческой недвижимости — контракт. Документ должен содержать все условия сделки, включая сроки, стоимость, ответственность сторон и детали оформления сделки. Важно заключать контракты только с надежными и профессиональными партнерами.
Налоговый вычет нерезиденту: особенности
Если человек проживает вне РФ больше 183 суток, придется платить не 13%, как это происходит обычно, а много больше. НДФЛ с нерезидентов РФ взимается в размере 30%. Это правило прописано в НК РФ (статье 207 и 224, пунктах 2 и 3 соответственно). Нерезиденты обязаны платить налоги только с прибыли, полученной от источников в России. К примеру, гражданин РФ живет не в РФ, но при этом продолжает работать в отечественной организации. Здесь стоит отметить, что платить НДФЛ с премии, пособий или алиментов не требуется.
Если человек планирует продать квартиру, ему требуется приехать в Россию и побыть на территории страны (до момента реализации недвижимости) большее 183 дней. При этом отсчет должен вестись с 1 января того года, в котором планируется проведение операции купли-продажи.
Если самостоятельно получить требуемый статус не удается, существует еще один вариант — подарить объект недвижимости родственному лицу, к примеру, матери или отцу. В этом случае операция не облагается налогом. В случае последующей продажи родители будут уже платить 13%, а не 30% (как в случае с нерезидентом). Если до момента продажи выждать пятилетний срок, налог вообще не будет взиматься. При этом родственник вправе рассчитывать на налоговый вычет.
Чтобы ответить на вопрос, важно знать нюансы российского законодательства. К налоговым резидентам относятся лица, находящиеся в России (на протяжении года) от 183 дней и больше. Если человек посещает Россию на период, который меньше 183 суток (из расчета за год), он относится к категории налогового нерезидента. При этом является субъект гражданином РФ или нет, не имеет значения.
Получить налоговый вычет нерезиденту РФ невозможно. Этому имеется ряд причин, подробно изложенных на законодательном уровне и рассмотренных в этой статье. Но существует ряд решений, которые позволяют законным путем обойти такие ограничения. Как получить налоговый вычет нерезидентам? В чем особенности процедуры? Что говорит законодательство? Эти и другие ситуации рассмотрим ниже.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД).
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Если в ближайшее время вы планируете проведение сделки купли-продажи нежилой недвижимости, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Правила составления ДКП, нюансы заключения договора юридическим лицом, а также как правильно составить соглашение при сделке с нежилым объектом и ЗУ?
- Какие документы понадобятся и как правильно провести оценку недвижимости?
- Как купить нежилой объект у застройщика?
- Правила оформления сделки между физическими лицами.
При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.
Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.
Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.
Налоги и комиссии при продаже доли
При продаже доли в нежилом помещении в 2024 году в России покупатель и продавец обязаны уплатить определенные налоги и комиссии.
Налог на прибыль с продажи доли — это налог, который уплачивает продавец при получении дохода от продажи своей доли в нежилом помещении. Ставка налога на прибыль с продажи доли может варьироваться в зависимости от ряда факторов, включая срок владения долей и сумму полученного дохода.
Кроме того, есть также налог на добавленную стоимость (НДС), который уплачивается при продаже недвижимости или доли в ней, если продавец является плательщиком НДС (например, юридическое лицо).
Дополнительно, продавец может быть обязан заплатить процент от суммы продажи в качестве комиссии агента или брокера, которые занимаются посреднической деятельностью при сделке.
Важно отметить, что налоги и комиссии при продаже доли в нежилом помещении могут различаться в зависимости от региона и особенностей конкретной сделки. Поэтому рекомендуется обратиться к профессиональным юристам или налоговым консультантам для получения подробной информации о конкретных налоговых обязательствах и расчетах.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.