Как узаконить самострой в Украине в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самострой в Украине в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Узаконить самострой можно в любое время, срок действия амнистии не ограничивается временными рамками. Каждый должен решить самостоятельно, когда начать процедуру легализации постройки. Согласно комментариям чиновников, штрафы за незаконное строительство могут последовать только после заявления третьего лица в орган архитектурно-строительного контроля. Если такое произошло, то штрафа можно избежать, если уже поданы документы на легализацию постройки по собственной инициативе.
Теперь инспектор не имеет права отказать в регистрации самостроя
— Согласно законодательству, объект не может быть принят в эксплуатацию в случае наличия недопустимых отклонений от требований государственных строительных норм. Боюсь, что полного перечня таких отклонений вам никто не даст, поскольку действующих государственных строительных норм в Украине очень много. Но инженер, проводящий осмотр, должен иметь такую квалификацию, чтобы четко определить, есть явно недопустимые отклонения или их нет. Его ошибка может стоить людям жизни. Инженер отвечает своей репутацией, работой и вряд ли станет пытаться узаконить явно опасный объект. Кстати, ГАСК имеет полное право аннулировать декларацию о готовности объекта к эксплуатации в случае выявления в ней недостоверных данных. Такое же решение может принять суд.
Однако стоит учесть, к какой группе относится объект. Это влияет на некоторые этапы подготовки самостроя к легализации. В первую группу входят дома общей площадью до 300 квадратных метров или хозяйственные постройки до 100 «квадратов». Ко второй — дома площадью более 300 квадратных метров или иные объекты.
Какие полагаются штрафы за самострой в 2023 году в Украине
Строительные работы и возведение зданий и строений без разрешительной на строительство документации относятся к самострою. Эксплуатация таких объектов является нарушением законодательства Украины. Если не оформить соответствующие документы на объекты, которые относятся к самострою, могут возникнуть проблемы различного характера.
Если владельцу самостроя вынесли предупреждение, назначили штраф, а он не хочет подавать документы на узаконивание своей недвижимости, объект могут снести в принудительном порядке. Но это считается крайними мерами, которые применяются в конкретных условиях и обстоятельствах и только после судебного решения.
Распоряжаться имуществом по своему усмотрению, а именно, продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду или оформлять в наследство. До тех пор, пока нет разрешительных и правоустанавливающих документов, согласно действующего законодательства, недвижимость не является в собственности.
Если у Вас уже есть объект самовольного строительства, то нужно как можно скорее подать документы для его узаконивания. Это следует сделать до того, как к Вам пришла проверка из архитектурно-строительной инспекции после жалоб соседей. Подавая документы, вносите только реальные данные. Таким образом, Вы будете оплачивать оформление только необходимых документов, но не штрафов, ведь добровольная регистрация самостроя не налагает владельцев штрафных санкций.
Оформляя самострой, можно снизить штрафы до минимума или вовсе избежать их. Самый простой вариант не оплачивать принудительные взыскания – оформлять документы на объект параллельно с его строительством. Это значит, что начинать застройку на участке следует после получения строительного паспорта и разрешения на строительство, а также не эксплуатировать объект ранее, чем ввели его в эксплуатацию.
Как узаконить самострой в Украине?
В 2018 году были приняты поправки в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», в соответствии с которыми объекты несанкционированного строительства можно будет узаконить и привести в соответствие с нормами законодательства.
К объектам, на которые распространяются поправки, относятся сооружения, отвечающие следующим признакам:
- Объекты, которые возведены на участке, который соответствует его функциональному целевому предназначению.
- Объекты, которые не имеют разрешающих документов.
- Объекты, которые были возведены в период с 05.08.1992 г. по 09.04.2015 г. (жилые частные дома и дачные жилые постройки, площадь которых не превышает 300 квадратных метров).
- Объекты хозяйственного назначения, возведенные в указанный период площадью до 300 квадратных метров.
- Объекты сельскохозяйственного назначения, которые были возведены до 12.03.2011 г.
Самострой: как узаконить и где?
Если самовольно построенный объект решили узаконить и воспользоваться поправками к закону, то необходимо сделать следующее:
- Заказать техническое обследование объекта недвижимости с изготовлением отчета (кроме случаев, предусмотренных пунктом 5 раздела II Порядка проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, по классу последствий (ответственности) принадлежат к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенные на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ).
- Подать заявление в территориальный орган ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля Украины, Iнспекція державного архітектурно-будівельного контролю).
- Составить и подать в орган госархконтроля декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
- Предоставить заверенные в установленном порядке копии документов, удостоверяющих право собственности или пользования земельным участком.
- Предоставить в ГАСК (орган госархконтроля) заверенную копию технического паспорта объекта с отметкой о проведенном техническом обследовании.
Для чего необходимо узаконить самострой?
Многие владельцы самостроев не спешат его узаконивать, но в будущем с таким объектом недвижимости возможны проблемы. Главные причины, по которым самострой нужно легализовать:
- Нарушение строительного законодательства влекут за собой штрафы различной величины, которые отличаются для обычных граждан, предпринимателей и предприятий.
- Самострой невозможно продать, обменять, подарить или оформить в наследство, так как такая недвижимость не имеет правоустанавливающих документов.
- К новым самостроям невозможно подключить коммуникации, так как сегодня службы требуют наличия разрешительных документов на строительство и готовности объекта к эксплуатации.
Если у Вас на участке есть самовольно возведенные объекты, начните процесс узаконивания уже сейчас. В этом вопросе лучше обратиться к квалифицированным специалистам.
Самострой до 05.08.1992 г.
В Украине много частных домов без документов, построенных до 1992 г. самовольно. В статье — о том, как узаконить такие постройки.
Узаконить самострой, значит зарегистрировать на него право собственности.
Согласно части 8 статьи 39 Закона о градостроительной деятельности, запрещено использование (эксплуата-ция) построенного, но не введенного к эксплуатацию дома.
Таким образом, без введения дома в эксплуатацию и получения документов (акт готовности, сертификат соответствия), этот факт подтверждающих, государственный регистратор построенный дом не зарегистрирует и Ваша недвижимость будет вне закона.
Однако, это требование не распространяется на постройки, которые закончили строить до 05.08.1992 г. До этого времени в Украине не существовало нормативного документа, который бы требовал обязательное введе-ние частной постройки в эксплуатацию.
А 05.08.1992 г. было принято постановление Кабинета Министров Украины № 449 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного заказа» (утратило силу), которое сдела-ло ввод в эксплуатацию обязательным для всех застройщиков.
Одновременно появилась статья 97 Кодекса Законов об административных правонарушениях Украины, предус-матривающая наложение штрафа за самовольное строительство в размере 170 грн.
Поэтому для оформления права собственности (регистрации) на построенные до 05.08.1992 г. частные дома, дачные дома, гаражи, сараи, другие хозяйственные постройки законодательство не требует ввода таких объек-тов в эксплуатацию и получения от ГАСКа сертификата соответствия.
Также нет оснований для наложения штрафа за такой самострой: нет закона — нет нарушения — нет штрафа. Поэтому, если вас вытаются оштрафовать за такой объект без документов, то такой штраф — безосновательный и незаконный, а должностное лицо, его накладывающее, превышает свои служебные полномочия.
Инспекция ГАСК в своем письме от 01.09.2011 г. N 40-12-2409 «Относительно принятия в эксплуатацию объек-тов, законченных строительством до 5 августа 1992 года» четко подтверждает отсутствие необходимости ввода в эксплуатацию постройки до 05.08.1992 г.
Как доказать дату постройки
Дату постройки ГАСК и любой другой орган получает из технического паспорта, который оформляется в БТИ.
Собственник дома заказывает в БТИ такую услугу как «проведение технической инвентаризации»: инженер БТИ выезжает на место и оценивает, измеряет состояние дома, строго следуя Инструкции БТИ о проведении технической инвентаризации. Измерения БТИ оформляет в техническом паспорте. где и указывает все данные о доме: дату постройки, площадь, этажи, наличие самовольного строительства.
Согласно Инструкции БТИ, дату пстройки инженер ставит со слов собственника, однако на самом деле прове-ряются и внешний вид дома, и все возможные документы, которые эту дату могут подтвердить: «старый» тех-паспорт, справки и решения местного совета, записи в домовых и земельных книгах, договора купли-продажи, дарения, мены и т.д.
Потребуются документы
Украинцы будут считаться собственниками домов лишь если соответствующие данные будут содержаться в Реестре прав недвижимого имущества. При этом регистрация нового объекта является последней процедурой оформления, а ей предшествует несколько других разрешительных процедур, которые дают возможность по закону возвести дом: разрешение для старта работ, получение декларации на строительство и введение в эксплуатацию.
Наиболее распространенная проблема при этом – накладка границ, то есть когда два земельных участка, имеющих различные кадастровые имена, по границе частично или полностью совпадают. Стоит отметить, что истоками проблемы зачастую являются исключительно технические причины. В разное время существовали различные процедуры по изготовлению землеустроительной документации. При этом практически любой земельный участок может стать в теории целью претензий множества лиц. В этом случае разрешением спора будет заниматься суд.
При намерении строить жилой дом с различными сопутствующими постройками (гаражи, беседки и т.д.), стоит учитывать, что такие объекты относят к І или ІІ категориям сложности согласно данным ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции). Для легального строительства такого объекта нужно подать в орган, занимающийся архитектурно-строительным контролем, декларацию, заявляющую начало строительных работ.
После этого декларация регистрируется (бесплатно) на протяжении не более 5 рабочих дней. Затем после постройки здания в ГАСИ регистрируется декларация, которая подтверждает возможность эксплуатации жилья. Процедура регистрации занимает не более 10 рабочих дней.
Как узаконить самострой в 2024 году?
Штрафы за самострой велики, а в случае неуплаты ваше здание могут снести. Поэтому куда проще и выгодней все же узаконить самовольно построенное здание. Но это сложная задача, и разобраться без компетентных юристов будет сложно. В 2015 году узаконить самовольно построенное здание можно было по строительной амнистии. Но сейчас она отменена, и если вы не начали процедуру легализации самостроя в 2015 году, то уже попадаете под санкции, принятые до введения амнистии.
В целом в 2024 году существует два пути получить документы на право пользования жильем: судебный порядок и районная администрация.
Наиболее надежным партнером в легальном узаконивании самостроев считается документ-сервис «Unidoc». Компания долгое время работает в сфере недвижимости и предоставляет свои услуги клиентам, желающие разрешить сложный юридический вопрос легализации недвижимости.
Специалисты изучают вопрос в комплексе, ориентируясь на данные, предоставленные клиентом. На сайте компании можно посчитать полную стоимость услуг, заполнив данные в простой форме. Онлайн калькулятор передаст информацию менеджеру, после этого с вами свяжутся и сориентируют по стоимости.
При возникновении вопросов человек может позвонить по телефонам, указанным на сайте, и получить бесплатную консультацию специалиста.
Воспользуйтесь процедурой амнистии, получите право собственности на свою не оформленную недвижимость и будьте спокойны за завтрашний день. После оформления вы наконец то получите возможность распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение (продажа, дарения и т.д.).
Проблемы легализации самостроев
Требовать легализации самостроя также могут наследники, приобретатели, супруги, арендаторы. Для признания права собственности на постройку необходимы права на земельный участок, на котором допускается строительство подобных объектов. Постройка не должна быть опасной, не должна нарушать права третьих лиц и должна соответствовать строительным нормам и параметрам, установленным на день обращения в суд. Легализация, как подчеркивается в постановлении № 44, является «исключительным способом защиты права». Право собственности будет с большой долей вероятности признано, если единственным пороком спорного объекта является отсутствие разрешительной документации, которую пытались, но не смогли получить. Напротив, легализация будет невозможна при наличии явных признаков недобросовестного поведения.
Отдельным пунктом постановление № 44 пресекает «договорную» легализацию, когда стороны (владелец спорного объекта и административный орган) обращаются в суд сугубо формально ради заключения мирового соглашения. ВС РФ разъясняет, что суд не вправе утверждать такое мировое соглашение без тщательной проверки условий, при которых закон разрешает легализацию самовольной постройки.
Приобретение права собственности на самострой в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ устанавливает для недвижимости срок 15 лет) постановление № 44 не затрагивает. Вопрос длительное время вызывал дискуссии: ВАС РФ допускал приобретательную давность для неопасных объектов, ВС РФ в 2014 году, напротив, ее не допустил. Общим препятствием было то, что земельные участки, которыми граждане фактически владели и что-то на них строили, часто находились в публичной собственности (государственной либо муниципальной), то есть собственник номинально существовал и не менялся. Этот подход рискнул изменить Конституционный суд РФ: в постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П он счел возможной приобретательную давность в отношении земельных участков, находившихся в публичной собственности, но фактически принадлежавших гражданам (на таком участке был гараж, неоднократно сменивший владельца). После этого обзор практики, утвержденный ВС РФ 16 ноября 2022 года, сделал осторожный шаг, разрешив применять ст. 234 ГК РФ к нежилым безопасным объектам, построенным до 1 января 1995 года. С принятием постановления № 44 данная правовая позиция сохранилась, но развития пока не получила.
Кто не может воспользоваться амнистией на самострой?
Поправки к закону прописывают возможность узаконить самострой в Украине собственниками земельных участков, на которых расположен объект. Если же и земельный участок не принадлежит застройщику (например, нет документов о приватизации), то амнистия на такие объекты не распространяется.
По такому же принципу не амнистируются объекты, возведенные на участке, собственность на который оформлена частично.
18 января 2019 года вступил в силу приказ Минрегионстроя, который утвердил изменения в порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию самостроев. При этом, в 2019 году были внесены изменения в форму декларации на ввод объекта в эксплуатацию и подготовлен новый образец отметки о проведенном техническое обследование, которая проставляется в техническом паспорте, сообщают эксперты документ-сервиса Unidoc.
Какие штрафы за незаконное строительство?
Владелец за незаконное строительство и эксплуатацию самостроя может быть оштрафован. Для физических лиц размер штрафа составляет 50 минимумов доходов граждан, для юридических лиц, а также предпринимателей эта цифра еще больше, от 20-ти прожиточных минимумов. В случае повторного нарушения сумма увеличивается до ста доходов граждан. Если после предупреждения органа ГАСИ не были уплачены штрафы, он имеет право снести постройку. При этом расходы за выполнение работ несет владелец.
Если вы хотите распоряжаться новостроем законно и стать его полноценным владельцем, предлагаем обратится к нашим сотрудникам. Компания «Консалт Инвест Строй» обеспечит полный контроль процесса, чтобы вы могли получить все необходимые документы в сжатые сроки. Мы нацелены на долгосрочное сотрудничество, поэтому постоянно повышаем качество предоставляемых услуг. Вы всегда можете рассчитывать на специалистов нашей компании и грамотное юридическое сопровождение. Путь узаконивания непростой, но в результате вы станете полноправным и законным владельцем самостроя.
Виды незаконных построек
К таким объектам в Украине относятся частные жилые дома, дачные домики, гаражи, объекты хозяйственного предназначения, а также постройки промышленного и гражданского строительства, возведенные вопреки существующим строительным нормам и без сопровождения разрешительной документации.
Самострой, как явление, имеет широкое распространение в странах, где отсутствует четкая и прозрачная процедура согласования строительства и отведения под строительство земельных участков.
Важно! В Украине таких объектов несравнимо больше, чем в европейских странах, поэтому эта проблема является актуальной и важным шагом по ее решению стали принятые в апреле 2018 года поправки в законодательство о самовольном строительстве и как узаконить самострой.
Судебная легализация самовольного строительства долгое время была довольно популярна в силу ощутимого сокращения сроков процедуры. Кроме того, тяжба, в случае положительного решения, избавляла от взысканий. Однако теперь выбор судебного варианта в общем случае вряд ли оправдан.
Во-первых, регистрацию права собственности на дом все равно придется провести. Во-вторых, штраф перед началом оформления платить теперь не нужно в любом случае. А гарантировать положительное решение нельзя.
Важно! При условии, что объект не нарушает права третьих лиц (речь не только о соседях, но и о лицах, которые могут заявить свои права на земельный участок).
Идти в суд стоит в тех случаях, когда иначе решить вопрос узаконивания более сложно. Например, если дом построен на земельном участке иного целевого назначения или с нарушениями строительных норм и правил.
Важно! Суд, например, может принять во внимание отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей, и принять положительное решение. Еще один вариант – самострой достался владельцу в наследство, вместе с земельным участком.
Строительная амнистия
Согласно новому законодательству, строительная амнистия распространяется на объекты незначительного класса последствий:
- индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения общей площадью до 300 квадратных метров, построенные в период с 5 августа 1992 по 9 апреля 2015 года;
- здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, построенные до 12 марта 2011 года.
Основное условие – строения должны соответствовать целевому назначению земельного участка, строительным нормам и должны пройти техническое обследование.
Важно! Строительная амнистия призвана упорядочить ситуацию с самовольным строительством, она упрощает принятие в эксплуатацию выстроенного объекта и получения документов, которые это подтверждают.
Законодательство, определяющее порядок государственной регистрации прав на недвижимость в отношении самовольного строительства не изменилось, если самовольное строительство произошло после 5 августа 1992 для его регистрации необходимо предоставить:
- документ – основание регистрации или документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса;
- технический паспорт;
- документ, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- документ, подтверждающий уплату административного сбора.