Использование нежилого помещения не по назначению ответственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование нежилого помещения не по назначению ответственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Объекты, не предназначенные для проживания людей, тоже могут иметь назначение по цели использования. Как следствие, собственники или пользователи данных помещений также должны соблюдать установленные нормы.

Использование нежилого помещения не по назначению

Проживать Вы там, разумеется, сможете. А вот зарегистрироваться по месту жительства — нет.
Чтобы оценить все плюсы и минусы такой покупки, а также, риски, нужно изучить все документы, обговорить дополнительную информацию и т.д.
Разумеется, сделку должен сопровождать юрист, который будет действовать в Ваших интересах.

Обращайтесь, сопровождаю сделки с недвижимостью.

Обращаю Ваше внимание на то, что отвечающие юристы не звонят сами (нам недоступны Ваши телефоны), будьте бдительны, остерегайтесь навязчивых звонков, звоните сами выбранному специалисту. На сайте зарегистрированы юристы из разных организаций, городов и стран, мы не работаем «вместе», а общаемся и консультируем на данном ресурсе.
Не попадитесь на ОБМАН о «бесплатной» консультации, «оплаченной Правительством Москвы по квотам»! Потому что бесплатный сыр сами знаете где. С Вас попросят заплатить в 10 раз больше, чем стоят аналогичные услуги.

А по каким основаниям и кем назначен штраф? Обращайтесь с этими вопросами к адвокату, если не имеете штатного юриста.

С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

Необходимо договориться с собственником помещения, после чего изменить условие договора о целевом использовании помещения.

Использование нежилого помещения не по назначению

Однако акта прямого действия, устанавливающего порядок, процедуру согласования изменения целевого назначения нежилого помещения, пока нет. Применяя по аналогии Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г.

№ 560-РМ “Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлению документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах”, лица, решившие изменить целевое назначение объекта нежилого фонда, подают в окружные комиссии:

Согласно Закону г. Москвы от 3 июля 2002 г.

№ 38 “О государственном контроле за учётом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы”, под порядком изменения целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах аренды (субаренды), следует понимать получение пользователем (арендатором, субарендатором) решения полномочного органа об изменении целевого назначения нежилого помещения (части его) с соблюдением процедуры согласования, предусмотренной соответствующим правовым актом города Москвы.

Большинство нежилых помещений на рынке недвижимости г. Москвы, находящиеся как в частной, так и в городской собственности имеют целевое назначение нежилого помещения — свободное.

Помещение свободного назначения – это помещение, предполагающее различные варианты использования, к примеру, офисное, торговое, складское или для общественного питания.

Но на деле, безусловно, не всякий такой объект можно использовать как угодно.

Для открытия продуктового магазина, косметологического салона, стоматологии и т.д. требуется изменение целевого назначения нежилого помещения. А для этого потребуется собрать весомый пакет документов и получить заключения и согласования необходимых служб и инстанций г.Москвы.

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения:

• составление проекта;
• согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
• подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
• проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
• оформление технического паспорта представителем БТИ;
• получение нового кадастрового паспорта;
• обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.

А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.

В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.

Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.

В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.

Определение и признаки нежилого объекта

Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.

Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:

1. Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
2. Оно изолировано и имеет определенные границы.
3. Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.

Пакет документов и подводные камни перепрофилирования

3. Если предполагается изменение функционального назначения нежилого помещения здания, необходимо выяснить статус объекта недвижимости. В случаях, если здание являет из себя культурную или историческую ценность, то в процедуру изменения профиля включится ещё одна организация, как Комитет по культурному наследию города, согласие которой необходимо будет получить.

Рекомендуем прочесть: Замена документов после замужества не по месту прописки

Процедура изменения функционального назначения нежилого помещения может показаться достаточно простой, однако, как и в любом юридическом вопросе, здесь имеется масса нюансов, которые могут сделать процедуру практически невыполнимой. «Подводные камни», которые сопровождают любую процедуру, связанную с государственными органами, легко обойти, используя опыт профессионалов. — выполнит работу по изменению функционального назначения помещения в кротчайшие сроки, сэкономив средства и нервную систему, которая, увы, часто страдает, когда человек сталкивается с непробиваемым бюрократическим государственным аппаратом. К тому же, каждый день задержки – ваша упущенная прибыль, так как пока изменение функционального назначения нежилого помещения не закреплено юридически, ваше предприятие не может приступить к активной деятельности.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта:

Имеет такие функциональные характеристики:

• не предназначен для проживания;
• используется в производственных и общественных целях;

• Принадлежность к недвижимому имуществу.
• Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
• Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
• Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
• Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

Нецелевое использование земельного участка собственником помещения в деловом центре, или Практика применения ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ

Собственникам и покупателям нежилых зданий (помещений) необходимо учитывать виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположены такие нежилые здания (помещения).

Частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа за «использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием». К ответственности могут быть привлечены как граждане (физические лица), так и организации (юридическое лица), в последнем случае к ответственности привлекается также директор организации-правонарушителя.

За что предусмотрена ответственность?

Как это иногда бывает, статья закона написана с нарушением правил русского языка. Законодатель имел в виду три случая, когда нарушитель привлекается к ответственности:

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

Из названия категорий земель можно понять, для каких целей разрешается использовать земельный участок, отнесенный к той или иной категории земель. Использование земель запаса, как правило, допускается после перевода их в другую категорию. Интерес для рассматриваемого вопроса об административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, представляют земли населенных пунктов (это земли, находящиеся в границах населенных пунктов, и используемые для застройки и развития населенных пунктов).

В крупных городах большинство компаний и предпринимателей арендуют или имеют в собственности помещения, расположенные в бизнес-центрах или деловых центрах, многие из которых в прежние годы были предоставлены научно-исследовательским институтам (НИИ) или производственным предприятиям, и, соответственно, земельные участки под ними имеют соответствующий вид разрешенного использования: для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки; для эксплуатации научно-.исследовательского института; для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии и т.п.). Размещение офисов в таких бизнес-центрах и деловых центрах может повлечь административную ответственность.

Кто может быть привлечен к ответственности?

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Таким образом, к ответственности могут быть привлечены как собственники, так и арендаторы земельных участков, а также лица, которым земельный участок был предоставлен на основании акта уполномоченного органа (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018 N 33-АД18-3).

Арендаторам зданий (помещений) повезло больше, так как они не являются земплепользователями и, соответственно, не могут быть привлечены к ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, что подтверждается судебной практикой (пр.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019 N Ф05-12631/2019 по делу N А40-236549/18-72-2401).

Срок давности привлечения к ответственности.

Зачастую, единственная возможность оспорить постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ – это пропуск уполномоченным органом срока давности привлечения к административной ответственности.

Позиция Верховного Суда РФ состоит в том, что объективная сторона этого административного правонарушения выражается не в действиях, нарушающих нормы законодательства в области охраны окружающей среды и природопользования, а в нарушении земельного законодательства (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 307-АД17-6188 и от 20.06.2018 N 305-АД18-864). Это означает, во-первых, подсудность таких споров для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, арбитражным судам, а во-вторых, общий (двухмесячный) срок давности привлечения к административной ответственности.

Правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является длящимся. Срок давности начинает исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения (со дня составления уполномоченным органом акта обследования). Таким образом, постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ должно быть принято уполномоченным органом в течение двух месяцев со дня составления акта обследования.

Тем не менее, в судах общей юрисдикции иногда применяется годичный срок давности привлечения к административной ответственности (как для правонарушений в области охраны окружающей среды и природопользования). См., например, Решение Московского городского суда от 22.11.2017 по делу N 7-15475/2017.

Почему к ответственности стали привлекать чаще?

По-видимому, причиной, послужившей росту количества административных дел по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является собираемость налогов. При этом, целью является не только сбор штрафов, но и побуждение собственников к изменению вида разрешенного использования земельных участков. От вида разрешенного использования земельного участка зависит кадастровая стоимость земельного участка, а она, в свою очередь, влияет на плату за земельный участок (земельный налог/арендную плату).

Таким образом, собственники и покупатели нежилых зданий (помещений) должны учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, при осуществлении своей деятельности в нем и деятельности арендаторов. Целесообразно ограничить право арендатора сдавать нежилое здание (помещение) в субаренду (и иную передачу прав на него) и предусматривать в договоре аренды обязанность арендатора использовать здание (помещение) с учетом целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также условие о возмещении потерь арендодателя в случае привлечения его к административной ответственности.

Собственники жилых и нежилых объектов недвижимости, а также лица, пребывающие на них, не всегда догадываются о том, что нецелевое использование помещения наказывается по закону и повлечет наступление административной ответственности. Серьезные санкции наступают за эксплуатацию не по назначению жилых объектов, которые предназначены только для проживания людей на постоянной или временной основе. Разберемся с тем, что такое нецелевое использование помещения, и какие штрафы предусмотрены за это в соответствии с нормами российского законодательства.

Целевое использование жилых помещений определено в статье 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) – они предназначены для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных жилых домах. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей. Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений. Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

ЖК РФ допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия: Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми; Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым; Строение не должно входить в состав социально используемых; Соблюдение норм санитарии; Получено разрешение от местной администрации и собственников дома; Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность; Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

Если законного перевода в статус нежилого объекта не было произведено, а квартира используется для целей исключающих проживание граждан, то владелец понесет административную ответственность. Наказание применяется в следующих формах:

1.Штрафные меры в соответствии со статьями КоАП РФ:

2.Ответственность в соответствии с Гражданским Кодексом России. Нередко в процессе эксплуатации объекта не по назначению жителям соседних квартир доставляются неудобства. Вместе с тем, подобные действия могут приравниваться к нанесению морального вреда. Как следствие, нарушитель привлекается к ответственности по статьям 151, 1099, 1100, 1101 ГК РФ и статье 4.7 КоАП РФ.

3.Меры по устранению нарушений: Собственника обяжут вернуть жилье к исходному состоянию, если нецелевое использование помещения потребовало внести капитальные изменения в конструкцию или планировку.

При систематическом несоблюдении норм в судебном порядке возможно выселение и продажа недвижимости с торгов в установленном порядке. Вырученные средства выплачиваются хозяину квартиры с удержанием судебных издержек. Конституционное право гражданина на жилище гарантируется только в случае надлежащего его использования в рамках пределов, установленных законодательством, поэтому собственник легитимно может быть лишен возможности пользования имуществом. Инициатором судебного разбирательства выступает орган местного самоуправления. Представители администрации могут подать иск на основании жалоб, поступивших от соседей и по результатам проверок.

Определение и признаки нежилого объекта

Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.

Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:

1. Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
2. Оно изолировано и имеет определенные границы.
3. Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.

Можно ли использовать жилую площадь квартиры для ведения бизнеса

Жилищный кодекс (статья 17) предусматривает следующие ограничения для осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении:

• деятельность не нарушает санитарные, гигиенические нормы и права соседей;
• гражданин является собственником, арендатором или занимает помещение на другом законном основании;
• другие жильцы не возражают против осуществления коммерческой деятельности в жилье.

Важно! Закон запрещает осуществление производственной деятельности в жилом помещении.

Правила использования жилых помещений

При использовании жилого помещение не имеют значения основания вселения граждан. Единственным условием является правомерность их проживания. Основаниями вселения могут быть:

• договор купли-продажи;
• акт о приватизации;
• свидетельство о наследстве;
• договор найма;
• договор социального найма;
• договор с предприятием о предоставлении жилплощади сотруднику.

Собственник, наниматель и члены его семьи должны соблюдать следующие условия:

• действия по перепланировке или капитальном ремонту должны проводиться в соответствии с нормами закона;
• все жильцы обязаны бережно обращаться с общедомовым имуществом и следить за его сохранностью и исправностью;
• все платежи за коммунальные услуги должны вноситься своевременно;
• передача объекта в аренду возможна с согласия других жильцов и владельца квартиры;
• арендатор и наниматель должны обеспечивать сохранность жилого помещения и проводить текущий ремонт;
• вселение новых жителей возможно исключительно с согласия лиц, проживающих в квартире (кроме кровных несовершеннолетних детей одного из жильцов);
• проживать в квартире могут владелец, члены его семьи и другие граждане, с их согласия.

Позиция Верховного суда РФ по вопросу сноса самостроя

Самовольная постройка может быть снесена по решению суда или по решению органов местного самоуправления, в том числе, если она возведена на земельном участке, не представленном в установленном порядке для этих целей.

Вместе с тем, суд может признать право собственности на самовольную постройку, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• у гражданина есть права на земельный участок, которые позволяют осуществлять строительство объекта (в том числе, право собственности);
• объект по своим параметрам должен соответствовать требованиям, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к постройке, содержащихся в иных документах;
• сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Отметим некоторые выводы Верховного суда РФ относительно признания права собственности на самовольную постройку:

• при рассмотрении дела применяются градостроительные и строительные нормы и правила, действовавшие во время возведения самовольной постройки (Обзор судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014 года);
• суд может постановить снести самовольную постройку, если допущенные при возведении такой постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил нельзя устранить. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожении постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Чтобы установить наличие или отсутствие отступлений от градостроительных и строительных правил и норм назначаются судебные строительно-технические экспертизы (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ13-14);
• возведение объекта недвижимости без разрешительных документов само по себе не может являться основанием для сноса такого объекта. Но суд при этом должен установить, предпринимало ли лицо, построившее самострой, надлежащие меры к его легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (Определение ВС РФ от 01.10.2013 года №18-КГ13-116);
• рассматривая дела о сносе самовольной постройки суд должен проверять не только доказательства принадлежности земельного участка истцу, но и проверить соблюдение его целевого назначения. Суд не может признать право собственности на самовольную постройку, если компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по дела, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014 года);
• многоквартирный дом с 90% готовностью Верховный суд РФ постановил снести. Нецелевое использование земельного участка при строительстве объекта недвижимости послужило основанием для обязания собственника земельного участка снести жилой 5-этажный многоквартирный дом (90% готовности). Дом был расположен на земельном участке с целевым назначением – индивидуальное жилищное строительство. Суд отметил, что в материалы дело не было представлено доказательств обращения собственника земельного участка в компетентные органы для изменения вида использования земельного участка (Определение ВС РФ от 09.06.2015 года № 18-КГ15-65);
• наличие разрешения на строительство и зарегистрированное право собственности не гарантирует того, что постройка в последствие может быть признана самовольной. Если при строительстве были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, то жилой дом может быть снесен как самовольная постройка. Несмотря на наличие разрешительных документов и права собственности ВС РФ постановил снести жилой дом, так как он возведен на небезопасном расстоянии от оси газопровода (Определение ВС РФ от 27.09.2016 года по делу №309-ЭС16-5381).

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

• офисные;
• торговые;
• спортивные;
• коммунально-бытовые;
• образовательные;
• медицинские;
• производственные;
• учреждения общественного питания;
• складские;
• свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

• техническими;
• вспомогательными;
• коммуникационными;
• основными;
• обслуживающими.

Похожие записи:

• Как оформить налоговый вычет на ребёнка военнослужащему в 2022 году?
• Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому
• Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?