Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда части земельного участка и особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017-го года в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

Поскольку в законодательстве нет конкретной информации о частях земельного надела, его можно сдать в аренду лишь после индивидуализации и ее заверения в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:

• по договоренности (когда обозначается временная собственность арендатора на плане или ее описание в договоре).
• физической (речь о межевании);

Финальный опциональный этап индивидуализации — это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.

Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:

Этапы индивидуализации
1	Собственник и арендатор обозначают границы объекта, закрепляя это в арендном договоре, а также в визуальном плане.
2	Результат соглашения надо согласовать с пожарной, санитарной и экологической службами, в противном случае раздел и любая последующая деятельность на такой земле считается незаконной.
3	В случае необходимости часть территории ставится на кадастровый учет.
4	Сделка закрепляется окончательно в Росреестре.

Как грамотно оформить договор аренды части земельного участка: образец и нюансы процедуры

Предоставление земельных наделов во временное пользование остается неотъемлемым правом собственника. Учитывая коммерческий интерес сторон гражданских правоотношений, участники нередко выходят на сделку по аренде части участка.

Со стороны эксплуататора это следование эффективности и экономности. Сам же владелец в этом случае получает возможность сохранения доходности по передаче отдельных земель в период низкого спроса.

Аренда неполных участков как гражданская сделка часто сопровождается массой сложных вопросов. Прежде всего это правильное определение характеристик объекта договорных отношений.

Ситуация может осложняться тем, что целевым предметом являются здания или строения, расположенные в пределах границ собственности арендатора. Осложняющим фактором оформления передачи во временное пользование является статус владельца земли.

В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановка земельного участка на кадастровый учет.

После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.

В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.

Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.

Регистрация договора найма

После получения межевого плана его необходимо согласовать с пожарной и экологической службами района (куда обратиться – уточняется в кадастровой службе). После получения выписки из ЕГРН по новому отрезку необходимо учитывать, что она действительна только для текущего соглашения найма.

Сделка аренды регистрируется в местной службе Российского реестра. Сделать это можно такими способами:

• Через сайт Росреестра. Для этого нужно сделать скан-копии соглашения и прилагаемых к нему документов. После этого заполнить форму заявления на официальном сайте реестровой службы, загрузить электронные версии копий и отправить заявку. В форме указывается адрес электронной почты, куда должен прийти ответ.
• С помощью МФЦ. Способ требует личного присутствия на приеме у специалиста – ему необходимо передать собранный для регистрации пакет.
• В службе Росреестра – аналогично учету через МФЦ, самый быстрый вариант, т.к. отсутствуют службы-посредники.

Для того, чтобы зарегистрировать договор, помимо основной бумаги на руках нужно иметь:

• Удостоверения личности (для граждан), уставные документы (для организаций).
• Выписку из ЕГРН на выделенную часть земли.
• Межевой план, подтверждающий выдел части территории.
• Юридические акты, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Бумаги об отсутствии задолженностей и обременений на землю.

Госучет необходим не только для формального соблюдения законов и чистоты отчетов перед налоговой службой. Учтенная сделка защищена на случай недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Если же регистрация не выполнялась, суд может отказать в рассмотрении искового заявления. Споры возникают не только по поводу неисполнения, но и касаемо размера сдаваемой территории.

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения ст. 260 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Межевой план — уточнение границ земельного участка

Если возникают споры между соседями, требуется уточнение границ ЗУ. Иногда подобные действия становятся принудительными, в целях прекращения возникшего спора.

В таком случае лицо может обратиться с заявкой о межевании добровольно, а может – принудительно, на основании решения суда или административного предписания.

Кадастровый инженер получает выписку из ГКН в объёме, соответствующем фактической необходимости, для выяснения сути вопроса. На основании полученных сведений, он выясняет достоверные линии межевых границ, выявляя таковые на основании записей и топографических замеров.

Составленный план указывает на уточнённые линии межей. Они могут не совпадать с фактически установленными. В этом случае потребуется их перенос, в соответствии с планом. На основании выделенных красных линий в плане и установленных координат поворотных точек, собственников принудят восстановить межевой порядок.

При сопротивлении со стороны соседей, вопрос передаётся на рассмотрение суда или административной комиссии, с вытекающими юридическими последствиями, которые допускают вменение штрафных санкций по ст. 7.1 КоАП. Кадастровый план в данном случае сыграет роль правоустанавливающего основания.

Процедура уточнения также необходима при наложении границ ЗУ, а также при обнаружении кадастровой ошибки. Поэтому, чтобы не допустить неточностей мы настоятельно рекомендуем прочитать инструкцию по межеванию.

Заявление на выполнение работ по межеванию земельного участка. Образец межевого плана по уточнению земельного участка.

Комментарии к ст. 22 ЗК РФ

1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

———————————

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).

Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:

собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;

самостоятельно хозяйствовать на земле;

передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;

отдавать арендные права земельного участка в залог;

вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Раздел земельного участка в собственности по соглашению сторон

Если собственники объекта недвижимости согласны на раздел, отсутствуют законодательные ограничения в части площади, наличия проезда и т. д., процедура образования нескольких земельных участков предполагает выполнение следующих этапов:

1. Заключение соглашения между собственниками. На законодательном уровне формат документа не зафиксирован. Но в нем обязательно нужно обозначить, на каких условиях будет проходить раздел, кому и какой участок будет принадлежать. Дополнительно нужно привести ссылку на документ-основание для возникновения права собственности на объект недвижимости. Например, если собственник один, в 2022 году он может использовать следующий образец заявления о разделе земельного участка. На его базе можно подготовить и соглашение, если собственников несколько:

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

• переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
• произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
• установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
• извлечения важных ресурсов из водных объектов;
• осуществления дренажных работ;
• перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
• скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
• осуществления робот для исследования в ограниченное время;
• пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Большинство правил, в соответствии с которыми регулируется процедура передачи части земельного участка в распоряжение другим гражданам на правах аренды, прописаны в Постановлении Пленума Верховного арбитражного суда №73, которое было опубликовано 17 ноября 2011 года.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, а также статьей 606 Гражданского кодекса на основании составленного договора аренды собственник земельного участка должен предоставить указанную территорию арендатору в распоряжение на определенный промежуток времени за некоторую оплату.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 606. Договор аренды

Действующее законодательство устанавливает несколько существенных условий арендного договора и, в частности, в соответствии с нормами статьи 432 Гражданского кодекса соглашение будет считаться заключенным только в том случае, если обе стороны будут согласны с условиями, указанными в договоре.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Если говорить о том, какие существенные условия должны соблюдаться в процессе оформления договора, стоит выделить описание предмета договора, различных требований, предусмотренных действующим законодательством, а также всех правил, касательно которых по заявлению одной из сторон должно достигаться соглашение.

В соответствии с нормами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в процессе оформления договора аренды в обязательном порядке нужно указывать полный перечень информации, с помощью которой можно будет определенно установить какое-либо имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то в таком случае договор будет считаться не согласованным и не заключенным.

Похожие записи:

• Что делать после получения свидетельства о праве на наследство
• Раздел имущества супругов после развода в 2022 году
• Дисциплинарная ответственность работников и ее виды