Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые категории сотрудников бюджетных организаций попадают под отдельную программу господдержки. Среди тех, кому положена льготная ипотека для бюджетников: учителя, врачи и молодые ученые.
Государство – в помощь
На прошлой неделе прогремела новость о рекордной выдаче ипотеки в Москве за март и за весь первый квартал. Госипотека в этот период в столичном регионе уже не работала из-за снижения суммы кредита (до 3 млн рублей – за такие деньги квартиру в Москве не купить), в марте ставка уже достигала 20% годовых, и все равно – рекорд. В I квартале текущего года столичное Управление Росреестра зарегистрировало 31 532 договора с привлечением кредитных средств. По отношению к первым трем месяцам 2021 года рост составил 18,8% (26 534), а к аналогичному периоду 2020-го — 26,8% (24 864), говорится в официальном сообщении. Даже в марте, когда все ждали провала в кредитовании, зарегистрирован 12 341 договор ипотечного жилищного кредитования – на 13,9% больше, чем в феврале, на 8,2% больше, чем в марте 2021 года и на 18,7% больше, чем в марте 2020-го.
«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. В общем рекорды по всем фронтам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина оптимистично заявила, что по льготным программам банки в этом году выдадут до 2 трлн рублей. В прошлом году было выдано 1,6 трлн рублей по льготным программам.
Кто может претендовать на льготную ипотеку?
Льготную ипотеку может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации. С мая этого года можно сочетать льготную ипотеку с рыночной, повысив максимальные лимиты льготных кредитов, но ограничив использование пониженной ставки только на часть суммы. Таким образом, к примеру, 6 млн рублей можно получить под ставку 7% годовых, а все, что свыше, вы будете платить по коммерческой ставке.
Первый взнос должен быть не менее 15%. Можно использовать не только собственные накопления, но и материнский капитал или субсидию в размере 450 тыс. рублей, которую дают семьям с тремя и более детьми (если хотя бы один из них родился в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года).
Такая ипотека распространяется только на жилье в новостройках при заключении договора с застройщиком или подрядчиком. На вторичное жилье программа не распространяется.
Льготную ипотеку могут дать на строительство дома. При этом привлекать к строительству профессионалов необязательно. Вы можете строить дом сами или при поддержке родственников и друзей. Важное условие в этом случае: строительство должно быть завершено в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Что делать, если в предоставлении ипотеки под 6.5 процентов отказали?
Банк не обязан предоставлять клиенту ипотеку под 6.5 процентов. Это право финансовой организации. При этом причину принятого решения не поясняют. Обычно заявку на ипотеку отклоняют в следующих ситуациях:
- Высокая закредитованность. Чтобы повысить шанс на получение жилищного займа, необходимо произвести расчёт по обязательствам. Допустимо досрочное погашение кредитов. Ипотеку предоставят, если общая сумма ежемесячного платежа не будет превышать 50% от размера дохода гражданина.
- Плохая кредитная история. Банки стремятся сотрудничать только с надежными заемщиками. Чтобы укрепить свое положение в глазах компании, можно взять небольшой кредит и погасить его, не допуская просрочек. Такую процедуру эксперты рекомендуют выполнить несколько раз.
- Отсутствие официальной работы. Компаниям интересны клиенты со стабильным заработком. Если человек не работает, стоит подтвердить присутствие других источников дохода и наличие ликвидного имущества. Привлечение созаемщиков и поручителей также принесет пользу.
- Гражданин ранее не брал кредиты. Если они отсутствуют, банк не может заранее составить представление о клиенте. Поэтому компании предпочитают отклонить заявку. Чтобы минимизировать риск отрицательного ответа, необходимо предоставить дополнительный ликвидный залог или привлечь поручителей.
На вторичном рынке ипотека тоже дешевая
Даже без дополнительного субсидирования на вторичном рынке ставки находятся на рекордно низком уровне. «Сейчас они начинаются от 7,4%, поэтому можно с уверенностью сказать, что для ДКП ставки доступны, в дальнейшем же – все зависит от предлагаемых цен на недвижимость и ее стоимости», — говорит Алексей Новиков.
Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки. «Пока ключевую ставку держат на низком уровне, то есть власти пытаются стимулировать потребительский спрос. Сколько государство будет придерживаться такой политики, пока непонятно, здесь тяжело делать прогнозы», — говорит Олег Репченко. В середине декабря глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что пока неясно, осталось ли еще пространство для снижения ключевой ставки.
Кроме того, спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагала распространить программу субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. «Мера государственной поддержки ипотечного кредитования позволяет сделать жилье доступнее для многих россиян благодаря ключевому на сегодня фактору – размеру ежемесячного ипотечного платежа, который снизился примерно на 20%. Данная мера может помочь и вторичному сектору», — считает Елизавета Севастьянова.
Однако, по мнению Олега Репченко, такая мера не принесет реальной пользы ни покупателям, ни рынку в целом (см. «Выгоду от льготной ипотеки на вторичном рынке получат только спекулянты»). «По опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. И во многих случаях рост цен «съел» выгоду от дешевой ипотеки для покупателей. Но эта мера была в целом понятна и обоснована. Нужно было поддержать спрос на новостройки, чтобы стройки не встали и строительная отрасль, в которой занято большое количество людей, не оказалась в кризисе, — отмечает эксперт. — Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой. Весь профит достанется продавцам «вторички», которые, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. Достаточно странно их поддерживать за счет средств налогоплательщиков».
Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.
Не стоит совершать какие-либо предварительные расчеты с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.
Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:
| Предоставление всего необходимого перечня документов | Узнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку |
| Погашение имеющихся займов | Если у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды |
| Работа в надежной организации | Оформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы |
| Наличие в собственности недвижимости | которая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления. |
| Поручительство по договору | В случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается |
| Внесение первоначального взноса | Чем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды |
Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.
Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Задачи льготной ипотеки
Льготная ипотека на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года для поддержки стройотрасли в период пандемии COVID-19. Предполагалось, что субсидирование ставки государством сделает жилищное кредитование доступнее для граждан, тем самым стимулируя спрос на квартиры первичного рынка. Займы под 6,5% годовых действительно оказались востребованы россиянами, а застройщики сохранили свои позиции на рынке, несмотря на пандемию коронавируса.
По информации аналитического центра ДОМ.РФ, с момента запуска программы в России было выдано 556,2 тысячи льготных кредитов на 1,74 триллиона рублей, из них 7 687 кредитов на 20,9 миллиарда рублей — в Нижегородской области. Как рассказал корреспонденту GiperNN генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов, каждая вторая сделка с жильем в его компании совершается с использованием льготной ипотеки. По словам эксперта, программа помогла застройщикам преодолеть падение объема продаж в начале пандемии.
Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский также дал положительную оценку ипотеке с господдержкой. По его мнению, субсидирование ставок государством стало серьезным подспорьем для строительной отрасли. В непростой экономической ситуации граждане получили возможность оформления ипотеки по низкой ставке и спрос на жилье был сохранен, что оказало поддержку рынку недвижимости.
Программа льготной ипотеки позволила реализовать бешеный отложенный спрос, накопленный с начала пандемии. Благодаря снижению ставок люди вздохнули свободнее и смогли вложиться в недвижимость, а застройщики — продать даже объекты, которые ранее считались неликвидными. Выдача займов под низкий процент еще и сохранила рабочие места — не только для сотрудников строительных компаний, но и для тех, кто занимается ремонтом, изготовлением мебели и так далее. Считаю, что сейчас было бы неправильно отказываться от льготной ипотеки, особенно в малых городах, где доходы существенно отличаются от Москвы и Санкт-Петербурга. Для них это реальный шанс решить свой квартирный вопрос.
Как снизить процент по ипотеке?
Госпрограммы – не единственный способ уменьшить ставку. Есть и другие способы, позволяющие платить меньше. Так, например, на размер ставки влияет страхование жизни и здоровья заёмщика. Оно не является обязательным, однако при оформлении страховки размер ставки по ипотеке может быть снижен на 1 − 3 процентных пункта.
Более выгодные условия может получить те, у кого уже оформлена зарплатная карта в банке. Финансовые организации часто предлагают им упрощённый пакет документов для оформления ипотеки и привлекательные условия получения кредита. Как правило, речь идёт о снижении ставки на 0,2 — 0,5 процентного пункта на весь ипотечный период. В ПСБ отмечают, что примерно на такой же дисконт могут рассчитывать и госслужащие.
Ставку ниже базовой на 0,3 — 0,5 процентного пункта получают заёмщики по программе «Молодая семья», где один из них младше 35 лет.
В некоторых случаях условия кредита зависят от размера первоначального взноса. Например, если он составляет 50% от стоимости объекта, то ставка снизится на 0,5 процентного пункта.
Также сотрудники банка напоминают о преференциях от партнёров банка. Льготные условия доступны клиентам некоторых застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров. Дисконт варьируется от 0,15 процентного пункта до 1 процентного пункта на весь срок кредитования. Эксперты подчёркивают, что в некоторых случаях застройщики снижают ставку и до 3%.
Когда требуется снижение ставки по ипотеке?
Ухудшение финансового положения самая распространенная причина, по которой может потребоваться снижение ставок по ипотеке. Но, также, часто это происходит в случаях значительного изменения финансового положения:
-
повышение или сокращение в должности
-
рождение ребенка, уход в декретный отпуск
-
появление иждивенцев
-
выход на пенсию
-
получение инвалидности или других выплат от государства.
Еще одна причина — это то, что вы изначально взяли на себя непосильную ношу в виде многомиллионной суммы. Так что несколько раз подумайте, прежде чем начнете оформление сделки.
Какие документы нужны для снижения процентной ставки по ипотеке?
Банк готов рассмотреть предложение о снижении процентной ставки по кредиту, при наличии соответствующего заявления и пакета обязательных документов:
-
документ о регистрации
-
паспорт
-
договор ипотечного кредитования и график выплат
-
сведения о доходах
-
документы на квартиру в залоге
-
свидетельства о рождении детей.
В заявлении должны содержаться следующие сведения:
-
ФИО заявителя
-
наименование договора
-
цель обращения
-
основания для снижения ставки
-
дата подачи заявления и подпись клиента.
Какие прогнозы по снижению ипотечной ставке в стране?
С 2018 года Центробанк ведет политику по снижению ключевой ставки и увеличения спроса на рынке недвижимости. Самый высокий показатель по процентам на ипотечные выплаты зафиксировали в 2014 году — 17%.
В данный момент минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту на новостройки составляет 7%, на вторичное жилье — 9,9%.
Указ путина о снижении процентной ставки по ипотеке 2020
Ипотека с 2020 по указу Путина положена всем совершеннолетним гражданам РФ, которые в срок действия госпрограммы 01.01.2020—31.12.2022 станут родителями второго или третьего ребенка. Госпрограмма льготного ипотечного кредитования распространяется и на рождение, и на усыновление ребенка. Субсидия на ипотеку действует во всех регионах РФ при покупке жилья на первичном рынке на следующих условиях:
Также речь идет о совершенствовании институтов градостроительного зонирования и системы саморегулирования в строительстве, о регулировании условий выкупа арендаторами земельных участков, об обеспечении доступа инвесторов к градостроительной информации, о применении единых государственных сметных нормативов, об исключении полных расчетов государственных и муниципальных заказчиков с подрядчиками до ввода объекта.