Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендатора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.
Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
Список документов, оплата пошлин
В комплекте документов для регистрации кроме договора аренды нежилого помещения компании предоставляют:
- заявление по стандартной форме;
- подтверждение оплаты госпошлин;
- сведения о правах собственности на соответствующее имущество;
- выписку из единого реестра юрлиц с копией устава;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- полномочия заявителя с документальным подтверждением личности;
- кадастровый (технический) паспорт с планом помещений;
- при наличии обременений согласие от залогодержателя (государственного владельца) на передачу недвижимости в аренду.
Частным собственникам дополнительно надо подготовить согласие органов опеки, если недвижимость является имуществом несовершеннолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица. Понадобится согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.
По состоянию на январь 2022 г. установлены следующие ставки государственных пошлин:
- 2 000 руб. – для физических лиц;
- 22 000 руб. – для компаний (оплата допустима только в безналичной форме).
Для чего нужна регистрация договоров с нежилой недвижимостью?
По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:
- Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
- Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
- Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.
Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.
Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:
- Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
- Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
- Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:
- Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
- Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
- Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.
Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Как зарегистрировать договор аренды: процедура
Итак, как зарегистрировать договор?
Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.
Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.
После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.
В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.
Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.
Обжалование отказа или приостановления в регистрационной услуге
В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.
При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим. Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.
Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.
После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.
Сдать нежилое помещение в аренду владелец может только в случае, если у него имеется свидетельство прав собственности на этот объект недвижимости, зарегистрированный в Росреестре.
В случае же, если у нанимателя возникла необходимость арендовать помещение в здании, которое ещё не сдали в эксплуатацию, стороны могут подписать предварительный договор. Такой документ регистрировать не обязательно, если его срок действия менее двенадцати месяцев. Полноценной юридической силы предварительное соглашение не имеет, это своеобразные обязательства субъективно между собственником и нанимателем. В этом же документе до заключения сделки очень рекомендуется указать срок подачи заявления на регистрацию факта аренды, который подлежит обязательному внесению в государственный реестр.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.
Какие включаются сведения?
При составлении арендного договора нужно вносить в него только актуальные, достоверные и нужные сведения. В ином случае будет отказано в регистрации данного документа в Росреестре, так как сотрудники данного государственного учреждения проводят тщательную проверку получаемой документации.
Поэтому в договор обязательно включаются следующие сведения:
- информация о каждом участнике сделки, причем если подписывается документ частным лицом, то приводится его Ф.И.О., паспортные данные и адрес прописки, а если участником является компания, то указывается ее наименование и реквизиты;
- детально описывается предмет сделки, представленный недвижимостью или участком земли, причем с помощью приведенной информации не должно возникать проблем с идентификацией недвижимости;
- указывается размер арендных платежей;
- приводится порядок расчетов, причем разные способы оплаты могут комбинироваться;
- прописывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, а если данная информация отсутствует, то считается, что договор заключен на неопределенный период времени, поэтому в любой момент каждая сторона может настаивать на расторжении контракта;
- права и обязанности каждого участника;
- ответственность сторон.
Только при грамотном формировании документа осуществляется оперативная регистрация договора аренды в Росреестре. Образец данного документа можно изучить ниже.
Для чего нужна регистрация договоров с нежилой недвижимостью?
По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:
- Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
- Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
- Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.
Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.
Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:
- Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
- Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
- Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.