Что такое сервитут: особенности заключения договора

17.03.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут: особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кaк ycтaнaвливaют cepвитyты?

2. Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли

3. Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

4. Прекращение действия соглашения

5. Зачем нужен земельный сервитут?

6. Процедура установления частного сервитута

7. Установление сервитута через суд

Говоря простым языком, сервитут – это законное право ограниченно пользоваться чужой собственностью для личных целей. Оформляется он только в случаях крайней необходимости. К примеру, если требуется проход или подъезд к дому, а иначе, чем через чужой участок, сделать его не получается физически.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

проведения дренажных работ на земельном участке;
использования земельного участка;
прохода или проезда через земельный участок;
выпаса сельскохозяйственных животных;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения;
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
свободного доступа к прибрежной полосе;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Кaк ycтaнaвливaют cepвитyты?

Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:

Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.

Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:

Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
Oфopмлeниe peзoлюции.
Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.

Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:

3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.

Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:

зaявлeниe;
квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.

BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.

Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли

3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.

Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:

pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.

Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.

Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:

дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
yпyщeннaя выгoдa.

BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.

Этот тип договора регулируется гражданским законодательством. Он имеет следующую структуру:

Наименование сторон договора – ФИО, паспортные данные.
Предмет соглашения – порядок и цель установления сервитута.
Размер оплаты.
Права и обязанности сторон соглашения.
Форс-мажор и порядок действий при его наступлении.
Реквизиты и личные подписи сторон.

Кроме того, есть ряд существенных условий договора о сервитуте, без указания которых он не может быть зарегистрирован. В этот перечень входит следующая информация:

кадастровый номер земельного участка;
обозначение части надела, которая будет обременена;
информация об обременении с указанием конкретной цели;
наименования сторон;
срок действия соглашения.

Всю организацию оформления и прохождение государственной регистрации, в том числе и возникающие расходы, берет на себя заинтересованная сторона. Участники могут включить в договор и иные условия, которые посчитают существенными.

К договору на усмотрение сторон прилагаются кадастровые документы, схема, описание и порядок эксплуатации надела, а также расчет стоимости за пользование землей.

Подписание соглашения происходит в срок не более месяца с момента достижения договоренностей. Если это публичный сервитут, то этот период может существенно затянуться.

Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.

Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.

Прекращение действия соглашения

Для прекращения действий частного сервитута нужны обстоятельства, которые позволили бы собственнику обремененного участка потребовать расторжения заключенного договора. Такими основаниями для прекращения действий соглашения являются:

прекращение оснований для дальнейшего ограниченного использования территорией;
прекращение сроков действия соглашения;
отказ заинтересованного лица от продолжения действия соглашения;
покупка территории или объекта заинтересованным лицом, инициировавшим установление сервитута;
утрата земельным наделом его целевого предназначения;
исключение территории из земельного оборота и перевод участка на государственные цели и потребности использования;
ликвидация объекта (подразумевается поломка коммуникаций, обвал дороги, высыхание воды; снос строений).

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
принудительно, добившись решения суда.

При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

проведения дренажных работ на земельном участке;
использования земельного участка;
прохода или проезда через земельный участок;
выпаса сельскохозяйственных животных;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения;
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
свободного доступа к прибрежной полосе;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

Зачем нужен земельный сервитут?

Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.

Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.

Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.

Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.

По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.

Земельные сервитуты могут налагаться:

и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.

Процедура установления частного сервитута

В стандартных ситуациях установление частного сервитута на земельный участок происходит на основании составленного и подписанного заинтересованной стороной и хозяином надела письменного договора.

При составлении и оформлении соглашения, важно следить за соблюдением гражданско-правовых норм, учитывающих интересы обеих сторон. Формат соглашения регулируется п.1 ст. 161 ГК РФ, с обязательным включением следующих разделов:

Данные о сторонах соглашения, адреса, реквизиты банка.
Конкретное местоположение рассматриваемого объекта.
Причины возникшей потребности.
Суть заключаемого соглашения.
Механизм реализации прав ограниченного пользования.
Ответственность, права, обязанности.

Установление сервитута через суд

Если стороны не могут договориться, сервитут на земельный участок в государственной или частной собственности может быть установлен через суд. В первую очередь необходимо определить, в какой орган нужно обращаться.

Когда нужно установить сервитут между юридическими лицами и спор имеет экономический подтекст (например, одна организация не может осуществить выгрузку товара, так как другая фирма не дает подъехать к зоне выгрузки по своей территории), обращаться нужно в арбитражный суд. Если спорная ситуация возникла между физическими лицами, обращаться нужно в районный или городской суд общей юрисдикции.

Решение суда по сервитуту на земельный участок зависит от ряда факторов. Так, например, если требуется обеспечить проход к самовольно возведенному зданию, в установлении будет отказано. А вот требование оформить сервитут для эксплуатации линейных объектов скорее всего суд удовлетворит.

Судебная практика по установлению сервитута на земельный участок говорит о том, что положительное решение принимается только в том случае, когда оформление обременения является единственным способом решить проблему. Инициатору установления сервитута потребуется доказать, что иным образом обеспечить выполнение целевого действия невозможно.

Частный сервитут на земельный участок, находящийся в аренде, устанавливается посредством заключения соглашения с собственником земли. Если он не согласен, а это необходимо, то в судебном порядке. Когда участок сдается, арендатор не вправе заключать подобный договор или препятствовать его оформлению. Как-то мешать исполнению сервитута арендатор также не может.

Наличие обременения может послужить ограничением возможности использования участка для арендатора. Иными словами, его права будут нарушены. Перед тем, как оформить договор аренды, собственник обязан предупредить арендатора о наличии ограничений.

Арендатор может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если сервитут делает невозможным или затрудняет использование земельного участка, оформленного во временное пользование. Еще одна причина для расторжения – отсутствие уведомления арендатора о наличии сервитута до заключения договора аренды.

На установление публичного сервитута арендатор также не может влиять никаким образом. Претензии вправе предъявлять только собственник.

Процесс оформления сервитута не отличается от стандартного. Частный сервитут устанавливается посредством оформления соглашения, публичный – через распоряжение государственных или муниципальных органов.