Оформление дарственной на квартиру по договору дарения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление дарственной на квартиру по договору дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.

Риски при оформлении договора дарения на недвижимость

При оформлении любой сделки могут существовать определенные риски, договор дарения на недвижимое имущество не является исключением. Чаще всего можно столкнуться со следующими проблемами:

• Данный тип договора не включает возможные обременения, например, долгов по коммунальным платежам, споров с соседями за территорию и т.д. Недвижимость передается безвозмездно без каких-либо условий, иначе договор будет признан ничтожным, не будет иметь юридическую силу.
• Даритель может вернуть свое имущество, оспорив договор в суде. Этот процесс довольно сложен, может затянуться, однако выиграть суд истец сможет.
• Если даритель пожилой, его родственники могут оспорить договор дарения через суд, признав пенсионера недееспособным на момент составления и заключения договора.
• Если даритель умер до того, как с момента перехода имущества прошло три года, его родственники могут оспорить сделку через суд и вернуть имущество, которое они могли бы получить по наследству.
• Если даритель пережил одариваемого, он может вернуть себе подарок.
• Сама по себе сделка относится к безвозвратным, однако если даритель лишился единственного жилья, ему могут вернуть подаренное имущество по решению суда.
• Если со стороны одариваемого были совершены противоправные деяния в отношении дарителя, сделку можно расторгнуть.
• Одариваемый, став собственником, может выгнать дарителя из своей квартиры, даже если был устный договор о совместном проживании.

Что требуется от участников соглашения

Переход собственности контролируется со стороны государства во избежание неправомерных манипуляций и охраны особо уязвимых категорий граждан (несовершеннолетних, людей с расстройствами психики). Поэтому, передать жилье в дар целиком или частично могут только:

• дееспособные лица, осознающие собственные действия, контролирующие поступки. Человек, не достигший совершеннолетия, не вправе сделать подобный подарок самостоятельно;
• люди здоровые психически и заключающие контракт добровольно. Если выяснится, что даритель находился под давлением или не осознавал, что делает, документ признают недействительным;
• граждане, имеющие право на жилье, которое передают в дар. Только владея жилплощадью по закону, собственник может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Как подарить долю в квартире?

Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.

Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.

При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.

Придется ли платить налог и в какой срок?

По закону обязательно заплатить налог 13%, если получили в дар недвижимость. Если вам подарили жилье в этом году, отчитайтесь в налоговую до 30 апреля 2023 года и заплатите налог до 15 июня 2023 года.

Требование уплатить налог не для всех: если недвижимость получили от близкого родственника, платить не придется. Согласно законодательству, близкими считаются:

• супруг или супруга;

• отец и мать (приемные тоже);

• дети (приемные тоже);

• бабушки и дедушки;

• внуки.

Можно ли отменить дарственную?

Отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если напишет отказ.

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:

• Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения;

• Ненадлежащим образом обращался с подарком.

Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами.

Где оформить дарственную на квартиру

Оформление дарственной состоит из следующих этапов:

Этап #1: Составить проект договора дарения.

• Самостоятельно.

Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.

• С помощью юриста.

Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.

• С помощью нотариуса.

Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.

По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.

Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.

Правила оформления договора

Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:

• Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
• Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
• Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
• Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
• Кадастровую стоимость квартиры.
• Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
• Реквизиты и подписи сторон.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Оформление дарственной на квартиру или другой объект недвижимости подчиняется нормам ГК РФ. Сторонами сделки выступают даритель (собственник дара – объекта недвижимости) и одаряемый (будущий владелец, к которому перейдёт право после подписания договора).

Чтобы стать участником законной операции по безвозмездному отчуждению прав владения на квартиру, нужно отвечать определённым требованиям. Это:

• полная дееспособность. Ею обладают лица, достигшие 18-летнего возраста. Ребёнок подарить квартиру не вправе, но выступать в роли одаряемого может;
• психическое здоровье и осознанность действий. Сделка будет признана недействительной, если будет доказано, что собственник подписывал документы под давлением, угрозами или в страхе за свою жизнь либо близких ему людей;
• зарегистрированное право владения. Сведения о предмете сделки должны быть внесены в Росреестр, что подтверждается соответствующими документами.

Обнаружены долги по ЖКХ: что делать

Если даритель не платил по квитанциям, то может передать права на квартиру при условии, что получатель погасит задолженность. Однако об этом нужно его предупредить и прописать в договоре.

Пример. Троюродная бабушка официально подарила 1-комнатную квартиру Наталье, но про долг за воду не сказала. Однако получательница первым делом сверила счётчики и записала показания в акте приёма-передачи. Заехав в квартиру, она сходила в управляющую компанию, предъявила документы о перемене собственника и предоставила показания, за которые будет платить бывший владелец. Наталья поступила грамотно. Ведь дарственная – безвозмездная сделка. Если бабушка хотела просить о помощи в выплате долгов, то следовало поставить в известность внучку, отметив это в договоре.

Чтобы избежать проблем, нужно предварительно осмотреть квартиру, внести значения всех счётчиков в акт. Если этого не сделать, доказать, кто из сторон задолжал крупную сумму, будет сложно.

Не забываем о налогах

Дарение квартиры — процедура недешевая, ведь придется заплатить налог — 13% от стоимости жилья (ее рассчитывает налоговая). Поэтому сначала стоит узнать, согласен ли одаряемый на это, ведь платить должен именно он. Срок уплаты налога — до 30 апреля следующего года (3-НДФЛ).

Но есть хорошая новость: близкие родственники не должны ничего платить. Близкие родственники — это родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры, даже если у них только один общий родитель.

Интересно! В Персии на свадьбу обязательно дарили шахматы. Весьма необычный подарок для этого дня.

Вам нужен ремонт?

Образец оформления дарственной на квартиру

Как оформить дарственную квартиру самостоятельно? Дарственную на квартиру можно оформить как самостоятельно, так и воспользовавшись квалифицированной помощью специалистов – юриста или нотариуса. Быстрее и качественнее договор будет составлен профессионалом, но тут каждый выбирает сам: искать профессионала, которому можно доверять или положиться на себя и знание законов. Рассмотрим, как оформить дарственную самостоятельно.

Это делается в два этапа:

1. Составляем договор дарения.
2. Регистрация прав собственности.

В договоре дарения, который составляется письменно, должны быть учтены следующие сведения:

• Указываются ФИО сторон договора: дарителя (дарителей) и одариваемого. Кроме ФИО, должны быть указаны паспортные реквизиты сторон договора, даты и места рождения и адрес регистрации по месту проживания.
• Предмет договора представляется следующим текстом: «Даритель безвозмездно подарил одаряемому квартиру, принадлежащую ему по праву собственности, расположенную по адресу: г. Москва, улица Авиаконструктора Сухого, дом 19, квартира 24, состоящую из 2 (двух) жилых комнат общей площадью 54,3 (пятьдесят четыре целых три десятых) кв. м, жилой площадью 31,4 (тридцать один целых четыре десятых) кв. м. Одариваемый дар принимает.».
• После этого указываются данные Свидетельства о праве собственности дарителя на квартиру.
• Обычная практика – внесение записи о том, что даритель гарантирует, что квартира до заключения договора дарения не заложена, никому не продана и не подарена, не находится в споре, под арестом или под запрещением.
• Внизу договор скрепляется подписями сторон с расшифровкой.

Если же оформляется дарственная не на квартиру, а на ее долю, то в договоре дарения нужно указать, что в дар передается часть квартиры.

После составления договора дарения договор подписывается.

Подводные камни процесса дарения квартиры близкому родственнику

Разберемся, в чем хлопоты и риски. Первое, на что стоит обратить внимание, это оформление договора без нотариуса и полностью самостоятельно. Именно в этом часто состоит причина всевозможных рисков при дарении недвижимости близкому родственнику. Именно в таком случае закон позволяет сделать это без нотариуса (а значит, сэкономить на сделке), и именно это обстоятельство и содержит в себе массу опасностей для обеих сторон.

Само по себе оформление без нотариуса гораздо удешевляет процесс, однако существует риск:

• сорвать сделку в процессе оформления,
• не учесть какие-либо важные моменты, что повлечет за собой определенные риски в будущем.

Как проверить квартиру перед дарением

Что может ждать одариваемого и что важно донести до его ведома прежде чем заключать договор.

• Наличие ареста. Если квартира арестована, сделка не состоится, и желательно узнать это до того, как будет подан договор на рассмотрение и одариваемый оплатит госпошлину. Это сэкономит деньги (как минимум на госпошлину и согласие супруга) и время участников. Чтобы знать ситуацию, нужно получить в Росреестре выписку из ЕГРН на квартиру. Ее можно получить в электронном виде, за несколько минут, например, воспользовавшись сервисом «КтоТам», уплатив около 300 рублей.
• Наличие прописанных граждан. Данная информация тоже указана в той же выписке из ЕГРН. Подарить можно и с приписанными жильцами, но одариваемый должен об этом знать и должен осознавать, что:

1. чтобы отписать несовершеннолетних, нужно предоставить им жилье не хуже по качеству и месту, чем текущее;
2. если в квартире прописано лицо, отбывающее наказание, то по возвращению из мест лишения свободы, оно будет иметь право поселиться в данной квартире.
3. Лучше всего, конечно, чтобы в квартире не было прописанных и на ней не было долгов. Иногда одариваемый только при таких обстоятельствах соглашается на подарок.

• Наличие долгов. Подтвердить отсутствие, наличие или размер долгов по коммунальным платежам можно, взяв соответствующие справки из ЖЭКа и прочих обслуживающих дом компаний.

Важно, чтобы одариваемый знал все обстоятельства и желательно, чтобы все нестандартные моменты были выписаны в договоре. Например, вопрос с долгами желательно описать в договоре, отметив один из возможных вариантов:

1. даритель обязуется погасить долги за свой счет в течение (период),
2. одариваемый знает о наличии долгов и возражений не имеет,
3. одариваемый обязуется погасить долги в течение (период)
4. и другие возможные варианты.

Здесь стоит отметить, что долги не переходят в собственность, они остаются закреплены за прежним собственником покуда он остается владельцем лицевых счетов.

Однако, если одариваемый не знает о наличии долгов, квартира может быть арестована сразу после смены собственника и это может быть для одариваемого неприятной неожиданностью. Суть любого договора – честное решение двух сторон, умалчивание ситуации тут неуместно.

Приняв решение подготовить договор без нотариуса, предварительно запросите выписку из ЕГРН и информацию о долгах по ЖКХ.

В случае, если прописанных на планируемой к дарению жилплощади нет, не только проблемных, но вообще никаких, и если долги по «коммуналке» отсутствуют, можно рискнуть оформить договор без нотариуса. Но даже в этом случае стоит обратиться к юристу для помощи в составлении договора. Это будет стоить дополнительных расходов, но может обезопасить вас от возможных неприятностей.

В случае же, если выше перечисленные особенности присутствуют (прописки, долги и пр.), лучше перестраховаться и воспользоваться услугами нотариуса или надежного юриста, который может сэкономить средства за нотариальное оформление и при этом грамотно составит договор. Это было бы лучшим вариантом. Все остальные варианты самостоятельного оформления – это надежда на счастливый случай.

Решайтесь на самостоятельное оформление договора без нотариуса только в случае со стандартной ситуацией – без долгов, прописанных жильцов и любых нестандартных обстоятельств.

• Стоимость квартиры. Передача в дар не предусматривает никакой стоимости, однако ее лучше выписать в договоре (хотя и необязательно). Она понадобится, если вы все-таки решите проводить сделку через нотариуса.

Существует кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры. Кадастровую стоимость можно получить в Росреестре, или воспользовавшись онлайн-сервисом «КтоТам», оплатив около 300 рублей. Кадастровую стоимость в Росрестре можно получить онлайн бесплатно в онлайн-сервисе Росреестра.

На результат влияет ряд факторов:

• регион,
• среднемесячная заработная плана в регионе,
• состояние объекта,
• окружающая инфраструктура,
• месторасположение объекта,
• характеристика недвижимости.

Стоимость может показаться ниже, а иногда и выше стоимости, по которой по вашему мнению можно реально приобрести такую недвижимость. Особенно отличается стоимость, если в квартире сделан дорогой ремонт либо наоборот, она в слишком запущенном состоянии.

В таком случае можно заказать также рыночную стоимость. Сейчас ее можно получить только платно у независимых оценщиков. В договор можно вписать любую стоимость из этих двух. Однако при отсутствии информации о цене и по умолчанию используется кадастровая стоимость.

В каких случаях она может понадобиться. Их несколько. Если дарение происходит не ближайшему родственнику, то на него накладывается налог на прибыль, который рассчитывается в процентах от стоимости. Однако мы сейчас рассматриваем именно ситуацию с ближайшими родственниками. Есть ситуация, при которой такой налог будет положен и ближайшему родственнику, поэтому он должен помнить о возможности такой ситуации.

Казалось бы, заманчиво выглядит ситуация, когда ближайший родственник подарил квартиру, не облагаемую налогом (ведь он пользуется льготой ближайшего родственника), которую можно тут же продать и получить крупные деньги. В конце концов, чтобы купить более подходящую квартиру. Однако именно на такие случаи государственная льгота и не распространяется. Если квартира продается новым владельцем в период меньше 3-х лет после дарения, одариваемый должен будет уплатить налог. О сумме налога ниже, но уже при сделке дарения он может иметь представление, о какой сумме идет речь.

Важно знать все эти нюансы до оформления сделки, а не после, не правда ли? Осталось указать, кто же именно относятся к ближайшим родственникам, на которых не накладывается налог при получении квартиры в подарок и оформление договора с которыми не требует нотариального заверения.

Ближайшими родственниками, на которых распространяется обсуждаемая льгота, являются:

• супруги,
• родители,
• дети,
• внуки,
• бабушки и дедушки,
• братья и сестры.

Похожие записи:

• Как расторгнуть договор ГПХ: особенности увольнения подрядчика
• Путин рассказал о мерах жилищной поддержки семей до конца 2023 года
• Как узнать номер ИНН ребенка по СНИЛСу