Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.

В суд поступило исковое заявление от муниципалитета к Дьякову Р.Г. о расторжении договора аренды земельного участка. Истец пояснил, что ответчик получил землю в долгосрочную аренду под строительство торгового центра. С момента заключения соглашения прошло 5 лет, но Дьяков до сих пор не возвел здание. Участок пустует, зарос сорняком. Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей, из-за чего накопилась задолженность за год в размере 150 тыс. рублей.

Истец потребовал:

• расторгнуть договора аренды земельного участка;
• внести изменения в ЕГРН;
• взыскать с ответчика в доход местного бюджета сумму задолженности за аренду.

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Расторжение договора аренды участка, заключенного с администрацией муниципалитета или органа госвласти

Земельное законодательство предусматривает самостоятельные основания расторжения договоров аренды земли, арендодателями по которым являются муниципалитеты и органы государственной власти. Так, расторжение договора аренды земельного участка с администрацией или государством возможно на основании пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ, если:

• земля используется с нарушением требований, установленных земельным законодательством в п. 2 ст. 45 ЗК РФ (например, арендатор наносит вред земле, игнорирует обязанности по целевому использованию);
• расторгнут договор комплексного освоения территории в отношении переданного в аренду участка либо арендатор не исполняет условия указанного договора;
• в границах территории участка установлена зона с особыми условиями использования земли и использование участка по целевому назначению вследствие этого невозможно.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

• арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
• районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

• документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Что является основанием для прекращения действия договора аренды участка земли

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

Для арендатора важным является отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок . Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.

Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду . Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.

При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.

Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным . При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкуп а. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.

Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:

• договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
• договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
• договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.

В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.

Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.

Процедура прекращения отношений

Реализуется расторжение в порядке, отраженном в законодательстве. По инициативе одной стороны допускается прекращение действия соглашения, если такое основанием прописано в законе или соглашении. Обязательно потребуется обосновать причине своего поведения. Второму участнику отношений нужно направить уведомление относительно расторжения отношений. Ответ на него должен быть дан в течение 30 дней. Другой срок может отражаться в тексте документа. Когда указанный срок истек – происходит заключение соглашения относительно прекращения отношений между сторонами. Если второй участник не совершает никаких действий – потребуется обратиться в судебный орган.

Рассмотрением дела будет заниматься суд общей юрисдикции или арбитраж. В последнем случае подразумевается, что участники занимаются коммерческой деятельностью.

ВНИМАНИЕ !!! Важным моментом выступает то, правильно ли составлено исковое заявление. От этого зависит наличие шансов на выигрыш. Для уведомлений не разработано отдельного бланка в законодательных актах. Составить его потребуется в письменной форме и отразить некоторые обязательные данные. В том числе, это сведения об участнике, которым формируется бумага. Для граждан прописывается фамилия и инициалы, относительно фирм указать потребуется адрес нахождения и ИНН.

Отражению подлежат реквизиты второго участника. Прописать нужно данные о ранее заключенном соглашении. Делается указание на основание, которое применяется для расторжения отношений между сторонами. Как пример, это может быть неиспользование надела на протяжении срока, установленного в законе. Отразить нужно перечень нарушений договора, если они имеют место.

Как досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Расторжение договора аренды земли сельхозназначения

Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.

После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.

Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.

Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.

В данном случае материал необходимо направлять специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.

Порядок расторжения договора аренды

1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.

Как происходит расторжение договора аренды земельного участка

• реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
• переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
• собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела;
  участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

Соглашение о расторжении аренды

Наиболее удобным способом прекращения договорных отношений считается подписание двустороннего соглашения, что возможно в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ. Если заинтересованные лица пришли к консенсусу о необходимости расторжения аренды, они должны выразить обоюдное желание в письменной форме.

В данном документе обязательно отмечается следующая информация:

• наименование соглашения;
• место и дата составления;
• персональные данные сторон, а если соглашение подписывает представитель, то указываются реквизиты его нотариальной доверенности;
• причины, по которым договор расторгается. Например, по основаниям, указанным в нормативно-правовых актах либо по иным обстоятельствам, предусмотренным соглашением;
• условия, по которым аренда может быть прекращена досрочно. Таковыми могут являться выплата арендной платы, приведение земли в соответствующее состояние, которое было до передачи ее в пользование;
• дату, с наступления которой аренда будет считаться расторгнутой;
• реквизиты и подписи контрагентов.

К данному соглашению стороны могут приложить дополнительные документы, например, акт приема-передачи надела.

Следует отметить, что отечественным законодательством не утверждена обязательная форма дополнительного соглашения о расторжении аренды, поэтому стороны вправе составить документ в произвольном виде.

Однако чтобы он имею юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны вышеперечисленные пункты.

Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:

• Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
• У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
• Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.

Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.

У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:

• Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
• Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
• Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.

Похожие записи:

• Льготы и выплаты, положенные многодетным семьям в Свердловской области
• Увольнение иностранного работника: пошаговая инструкция
• Расчет сверхурочных часов при окладе