Порядок прописки в доме на двух хозяев с долевым участием
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок прописки в доме на двух хозяев с долевым участием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.
В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.
В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.
Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Что закреплено в законодательстве
Разделить участок земли на две отдельные части очень проблематично. Для этого стоит соблюдать нормы земельного законодательства. Например, статьи 11.2 и 11.4 ЗК РФ дают разъяснение разделу земельного участка относительно кадастра, результатом которого является получение двух земельных участков меньшего размера из одного большого. Обратите внимание, что для раздела земельного участка также имеется предел.
Внимание! Минимальный размер участка земли устанавливается местными властями, а затем происходит фиксация на законодательном уровне. Чтобы установить размер земельного участка, стоит за основу брать градостроительную документацию, нормы застройки и землепользования, которые действуют на настоящий момент.
Для законного раздела земельного участка надо, чтоб все владельцы согласились на эти действия, и между ними нужно заключить мирный договор. Если возникает спор по разделу земельного участка, стоит обратиться в судебную инстанцию, и раздел участка будет происходить по решению суда.
Трудности натурального раздела дома
Трудности натурального раздела дома
ГК РФ установлены нормы для определения доли каждого из владельцев конкретного объекта недвижимости. И будучи разделенными по закону, такие доли обязаны быть закреплены документально. В дальнейшем такой подход гарантирует любому из собственников (точнее, сособственников) право самостоятельно и по собственному усмотрению распоряжаться своей долей в недвижимом имуществе.
Но это теоретически, а в теории все проще, чем на практике. Ведь в статусе «сособственников» часто оказываются члены одной семьи (или бывшие члены одной семьи, что еще хуже). А между ними возможны такие конфликты, которые никак не разрешить мирно, сколько ни старайся.
К тому же любой раздел имущества — это определенные административные последствия. Как уже выше было отмечено, у такой собственности и адрес один, и кадастровый номер. Как же «заклятым» соседям решать вопросы, скажем, регистрации новых жильцов, капитального ремонта и ремонта коммуникаций, планировок и перепланировок? Через все новые и новые конфликты и споры?
Чтобы избежать подобного положения дел, многие стремятся оформить собственную долю в недвижимости, как реальное помещение, а сделать это можно:
- заключив специальное соглашение об эксплуатации жилого дома и земли под ним;
- или выделив долю в доме и земле в натуре.
Важно: у каждого из вышеназванных вариантов свои плюсы и минусы. Но главное, их не всегда можно воплотить в реальность.
Инструкция по разделу земельного участка с домом
Внимание! Разделение участка земли с расположенной на нем жилой постройкой проходит в несколько этапов:
- выбор организации для размежевания земли;
- заключение договорных отношений с организацией, которая будет проводить работы по межеванию земли;
- получить письменное согласие на размежевание участка у других владельцев земельного участка или решение суда;
- ознакомиться с документами, подготовленными кадастровым инженером;
- определить границу участка земли. Кадастровый инженер должен установить границу между нововыделенными участками и проверить общую площадь делимого участка и сумму площадей выделенных участков. По завершении работы инженер передает межевое дело в руки собственников. Причем в него включены все схемы и акты определения границ, а также ведомость для расчета площади;
- каждому участку присваивается адрес. Чтобы присвоить номер новому участку, надо представить документ, который дает право на получение собственности в отношении конкретного объекта недвижимости, дело, сформированное кадастровым инженером, соглашение между собственниками или судебный акт и кадастровый план первоначального участка земли;
- получить кадастровые номера земельных участков. Это осуществляется в Росреестре после того, как будет написано соответствующее заявление, и подан пакет документов на участки в отдельности;
- оформить свидетельство о праве собственности на земельные участки в отдельности. Эта процедура также проводится в Росреестре.
Важно! Оформление разделения участка, как и любое юридические действие, имеет основные нюансы, о которых нельзя забывать:
- эта процедура регулируется нормами земельного законодательства РФ,
- проводится эта процедура только при согласии всех владельцев или при наличии решения суда,
- перед процедурой надо размежевать земельный участок,
- размежеванием занимается компания, которая имеет право на осуществление данной деятельности,
- когда межевание новых участков будет проведено, необходимо получить адреса,
- а после присвоения адресов новым земля присваиваются кадастровые номера,
- заключительным этапом является регистрация права собственности в органах Росрееста, причем для этого готовится определенный пакет документов,
- после сдачи документов в органы Росреестра в течение 18 дней принимается решение о постановке на учет.
Можно ли получить землю от государства бесплатно?
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:
- назначение;
- пригодность для проживания;
- изолированность;
- принадлежность к категории недвижимых объектов.
Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.
Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).
Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:
- Baм xoчeтcя жить pядoм c poдитeлями, poдcтвeнникaми или xopoшими дpyзьями и пpи этoм чyвcтвoвaть ceбя oбocoблeннo физичecки и пo зaкoнy. Moжнo пpoвoдить вpeмя c близкими, нo имeть oтдeльный вxoд, cвoй интepнeт и cчeтa зa кoммyнaлкy.
- Кoгдa вы нe мoжeтe дoгoвopитьcя c дpyгими coбcтвeнникaми o тoм, кaк пoльзoвaтьcя дoмoм и пpилeгaющeй зeмлeй, нo пoмeнять жильe нe мoжeтe. B этoм cлyчae нeдвижимocть пpидeтcя дoлгo дeлить чepeз cyд.
Трудности натурального раздела дома
ГК РФ установлены нормы для определения доли каждого из владельцев конкретного объекта недвижимости. И будучи разделенными по закону, такие доли обязаны быть закреплены документально. В дальнейшем такой подход гарантирует любому из собственников (точнее, сособственников) право самостоятельно и по собственному усмотрению распоряжаться своей долей в недвижимом имуществе.
Но это теоретически, а в теории все проще, чем на практике. Ведь в статусе «сособственников» часто оказываются члены одной семьи (или бывшие члены одной семьи, что еще хуже). А между ними возможны такие конфликты, которые никак не разрешить мирно, сколько ни старайся.
К тому же любой раздел имущества — это определенные административные последствия. Как уже выше было отмечено, у такой собственности и адрес один, и кадастровый номер. Как же «заклятым» соседям решать вопросы, скажем, регистрации новых жильцов, капитального ремонта и ремонта коммуникаций, планировок и перепланировок? Через все новые и новые конфликты и споры?
Чтобы избежать подобного положения дел, многие стремятся оформить собственную долю в недвижимости, как реальное помещение, а сделать это можно:
- заключив специальное соглашение об эксплуатации жилого дома и земли под ним;
- или выделив долю в доме и земле в натуре.
Инструкция по разделу земельного участка с домом
Внимание! Разделение участка земли с расположенной на нем жилой постройкой проходит в несколько этапов:
- выбор организации для размежевания земли;
- заключение договорных отношений с организацией, которая будет проводить работы по межеванию земли;
- получить письменное согласие на размежевание участка у других владельцев земельного участка или решение суда;
- ознакомиться с документами, подготовленными кадастровым инженером;
- определить границу участка земли. Кадастровый инженер должен установить границу между нововыделенными участками и проверить общую площадь делимого участка и сумму площадей выделенных участков. По завершении работы инженер передает межевое дело в руки собственников. Причем в него включены все схемы и акты определения границ, а также ведомость для расчета площади;
- каждому участку присваивается адрес. Чтобы присвоить номер новому участку, надо представить документ, который дает право на получение собственности в отношении конкретного объекта недвижимости, дело, сформированное кадастровым инженером, соглашение между собственниками или судебный акт и кадастровый план первоначального участка земли;
- получить кадастровые номера земельных участков. Это осуществляется в Росреестре после того, как будет написано соответствующее заявление, и подан пакет документов на участки в отдельности;
- оформить свидетельство о праве собственности на земельные участки в отдельности. Эта процедура также проводится в Росреестре.
На сколько долей можно разделить дом
Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.
Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.
При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:
- не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
- каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
- совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
- все части должны оставаться удобными в использовании.
Специфика проектирования дома
Проекты домов на две семьи обладают рядом специфических качеств.
Первое требование — здание должно быть гармоничным. Обе его жилые половины делаются симметричными, чтобы внешне строение выглядело единым целым. И в этом первая трудность, которая возникает при создании здания с двумя входами, отдельно расположенными. У каждого человека свои пристрастия, в том числе и в архитектуре. Поэтому «состыковать» пристрастия там, где будут жить 2 хозяина и члены их семей, бывает довольно сложно.
Наверное, поэтому подавляющее большинство построек с 2 группами жильцов имеют универсальный внешний вид, без ярко выраженных элементов того или иного стиля. Еще одна особенность, которой обладают проекты домов на два хозяина, заключается в том, что подвод коммуникаций делается общим. А вот разводка внутри делается по индивидуальному проекту.
Раздел земельного участка
Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток. В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.
Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:
- заявление в кадастр;
- технические документы;
- выписки из кадастра;
- заявление в регистрационную палату;
- квитанции об оплате пошлины (2);
- паспорта совладельцев;
- свидетельство о праве собственности.
Раздел земельного участка имеет следующие особенности:
- При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.
- Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
- После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
- После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.
Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме. Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.
При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.
Рекомендуем ознакомиться:
Требования к оформлению технического плана зданий, помещений и сооружений
При этом каждая часть должна иметь:
- выход на местные дороги;
- доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке. В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника. Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.