Сведения о государственной услуге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сведения о государственной услуге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?

Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.

Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.

Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.

Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.

В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.

Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.

Регистрация права собственности

Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:

• лично, путем подачи сотруднику ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

• подписали договор, сроком более чем 3 года;
• наследники пожизненных арендаторов;
• построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Порядок выкупа земельного участка

Перед обращением с просьбой о выкупе земельного участка, следует посетить администрацию и попросить создать проект землеотвода. Аренда сама по себе не предполагает создание такого проекта. В процессе создания проекта производится соответствующая государственная экспертиза.

• при предоставлении участка организациям, занимающимся подсобным хозяйством на шестилетний срок, пять из которых надел уже находится в аренде;
• при предоставлении участка с правом безвозмездного использования в течение 6 лет и предусмотренным строительством на земле участка жилого здания или предназначающегося для подсобного хозяйства, при условии использования земли только по назначению и отношения будущего владельца к муниципальному образованию;
• при наличии у физического лица — потенциального собственника троих детей и более;
• иной случай, предусмотренный в Земельном Кодексе РФ.

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

• Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:

1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.

• Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для с\х производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:

1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Поправки, изданные к ЗК в 2021 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Когда могут отказать?

Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.

Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.

Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).

Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.

Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.

Пошаговая инструкция как перевести землю из аренды в собственность

1. Получить кадастровый паспорт на дом. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. На сарай или баню, могут попросить предоставить лишь фотографии. Во время действия земельной амнистии (уточнять в кадастровой палате) достаточно построить только фундамент;
2. Оформить в собственность дом, после чего и возникнет право на льготный выкуп;
3. Написать в Администрации заявление о выкупе земельного участка под объектом собственности. Согласно Правилам выкупа земли, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов (аукциона), так как вы обладаете приоритетным правом.
4. Подписать договор купли-продажи и в указанный срок оплатить сумму выкупа.

Поплатился за сговорчивость

Геннадий Владимирович главой КФХ стал на заре движения, в 1992 году. Тогда же по распоряжению администрации Новопокровского района из земель государст-
венной собственности ему был выделен в пользование участок.

Время шло, Евдокимов работал. Договор аренды неоднократно продлевался – администрация Новопокровского района подписывала «дополнительное соглашение», которое раз за разом пролонгировало действие договора. И всё было прекрасно вплоть до 2015 года, пока Геннадия Владимировича с тремя десятками других фермеров не вызвали в район.

– Стали с нами объясняться: так, мол, и так, мы в 2013 году с вами дополнительное соглашение заключили, а этого делать было нельзя, потому что вышел закон, снявший с нас полномочия по распоряжению землёй, – вспоминает Геннадий Евдокимов. – Вскрылось это только после визита краевой прокуратуры, предписавшей устранить нарушения.

Нас просили войти в положение, а потом просто объявили, что если мы не расторгнем старый договор и не заключим новый, то все наши участки выставят на торги.

В конце концов фермеры уступили. В частности, Геннадий Владимирович 16 февраля расторг старый договор аренды, действовавший с 1997 года, а уже 26 февраля заключил новый.

Прошло несколько месяцев. Геннадий Евдокимов обратился в департамент имущественных отношений с просьбой продать ему землю. Он ожидал, что получит угодья без торгов и за 20% – как фермер, отработавший на этом участке более 15 лет. Но чиновники ответили отказом.

«В.Г. Евдокимов обратился в департамент до истечения трёхлетнего срока с момента вступления в силу договора аренды от 26 февраля 2015 года, – такой ответ дал

«Крестьянину» и. о. руководителя департамента М.В. Синицын. – По смыслу нормы, установленной пп. 9 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, для приобретения земельного участка в собственность титул владения земельным участком на праве аренды должен существовать непрерывно сроком более трёх лет независимо от того, что фактическое владение участком у заявителя не прерывалось».

Что же получилось в результате? Кто-то в администрации Новопокровского района что-то напутал, не прочёл или не учёл изменения в законодательстве, ошибся – и фермер по доброте душевной решил этого ошибившегося прикрыть. А в итоге сам же и пострадал. Мало того что он не смог купить землю в 2016 году и теперь обязан ждать до весны 2018 года (а к этому времени кадастровая стоимость значительно вырастет!), так ещё и лишился своего права на льготное приобретение земли.

– Получается, нас, двадцать пять лет отработавших на земле, закон сравнял с новичками, которые только получили землю, – негодует Геннадий Владимирович. – Разве это справедливо?

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Какая документация нужна

Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:

• Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
• Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
• Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
• Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
• Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
• Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
• Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.

По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.

Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.

При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.

Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет.
2. Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:

• сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
• отведенные для ИЖС;
• предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.

1. Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.

Порядок и процедура выкупа земельных участков из муниципальной собственности

Приобрести землю в собственность довольно затратное дело, которое «по зубам» лишь определённым категориям граждан. Поэтому чаще всего люди прибегают к её аренде, что позволяет пользоваться землёй на своё усмотрение при условии регулярного внесения арендной платы.

Получить участок в пользование можно как на краткосрочной, так и долгосрочной основе, но какой бы ни была форма аренды, территория всё равно остаётся владением муниципалитета, который при возникшей необходимости вправе забрать землю обратно, снеся при этом то, что было на ней сооружено.

Несмотря на то, что государство обязуется компенсировать людям их потерю, не каждый хозяин недвижимости готов столкнуться с такими трудностями.

Поэтому арендуемые участки всё чаще стали выкупать из собственности муниципалитета, оформляя впоследствии на них право собственности.

Процедура присвоения земли состоит из нескольких этапов и имеет ряд условий, изменяющихся в соответствии с территорией, на которой расположен участок, его общей квадратуры и прочих нюансов.

Аренда земли либо приобретение её в собственность возможна для всех слоёв населения. Любой гражданин, нуждающийся в территории, вправе обратиться в муниципальные органы для оформления участка в пользование.

Право на выкуп участка, ранее снятого для личного пользования, обозначается в Гражданском Кодексе, ЗК РФ и иных федеральных законах.

Процедура покупки такой земли имеет некоторые особенности, обосновывающиеся следующими обстоятельствами:

• вид участка, допустимого к использованию физическими и юридическими лицами;
• расположение территории и принадлежность её к государственной, муниципальной либо региональной собственности;
• вид субъекта, являющегося потенциальным покупателем.

С разрушенной недвижимостью

Что касательно земельного надела, на котором находится полностью либо частично разрушенная недвижимость, то его выкуп имеет некоторые нюансы. Так, по закону РФ покупка земли с целью дальнейшего использования возможна только при условии её текущей эксплуатации.

Если арендованная территория более двух лет просто простаивала, то она автоматически возвращается в распоряжение муниципалитета. В случае если на ней всё же было возведено сооружение, но по каким-либо причинам оно стало непригодным для использования, то владельцу, желающему в дальнейшем выкупить участок, предоставляют титул на землю.

Титул даёт право бессрочного пользования, но не позволяет приватизировать надел. К процедуре выкупа можно будет приступить только после приведения здания в прежнее состояние, после чего его эксплуатация будет вновь возможной.

Какие участки можно выкупить

27 статья ЗК РФ подробно описывает категории участков, которые возможно перевести в собственность после аренды. Закон о приватизации земель также имеет в своем тексте данные пункты.

Четвертый пункт вышеуказанной статьи Земельного кодекса перечисляет участки, не подлежащие выкупу и аренде с последующим строительством:

• Земли, на которых располагаются государственные заповедники и заказники, а также конструкции для их обслуживания;
• Территория, закреплённая за Министерством обороны РФ, Министерством Внутренних Дел или Спецслужбами по обеспечению безопасности государства и его границ;
• Земли, с объектами атомной энергетики и переработки ядерных отходов;
• Пространство, на котором осуществляется уничтожение твердых отходов;
• Участки, расположенные в непосредственной близости от ЛЭП, очистных сооружений, инженерных коммуникаций, узлов транспортного сообщения. Под данную категорию попадают вокзалы, терминалы, порты;
• Территории, предназначенные для водозабора и получившие статус охранной зоны;
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов;
• Участки, зарезервированные государством для реализации собственных проектов;
• Земля, принадлежащая лесному фонду. Тут стоит уточнить, что такую землю можно арендовать, но выкупить не получится;
• Площадь, отведенная под расположение космических объектов.

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2020 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной

. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

• аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
• безвозмездное пользование также на определенный срок;
• возмездное пользование;
• пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Похожие записи:

• Торговля строительными материалами
• Аванс: сроки, порядок и размеры выплат
• Определение порядка общения с ребенком. Как склонить суд на свою сторону?