Титульное страхование недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.

Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe

3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.

Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.

Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:

• пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
• жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
• тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
• титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.

To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.

B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.

Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:

• выписка из ЕГРН и домовой книги;
• поэтажный план и экспликация;
• справки о психическом здоровье участников сделки;
• заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Что такое титульное страхование недвижимости

При титульном страховании страхуют не саму недвижимость (дом или квартиру), а право собственности на нее. Если сделку признают незаконной и покупатель лишится приобретенного имущества, полис позволит возместить убытки.

Сделку могут оспорить, когда продавец:

• признан недееспособным из-за психического расстройства;
• ограничен в дееспособности вследствие чрезмерного употребления алкоголя или наркотиков;
• не понимал значения своих действий, когда подписывал документы;
• совершал сделку под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия.

От каких рисков защищает титульное страхование

Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.

Возможные причины:

• Признание покупки недействительной.
• Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
• Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
• Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
• Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
• Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
• Сделка под давлением.

Где применяется титульное страхование

Титульное страхование используется в имущественных отношениях сторон. Страховку оформляют при приобретении недвижимости. Это не обязательная, но желательная опция. Да, страховая премия получается немаленькой (от 0,3 % до 2,5% от стоимости жилья), но итоговые потери могут быть намного больше. Если нового собственника лишат прав собственности и у него не будет договора страхования титула, то он потеряет всю сумму, которую заплатил за жилье. Продавец и риэлтор вряд ли компенсируют все расходы покупателя.

Если вы оформляете ипотеку (особенно на вторичную недвижимость), банк будет сильно настаивать на титульном страховании. Эта страховка не является обязательной, и вы вправе отказаться, но и банковская организация имеет право отказать вам в кредитовании. Ни один банк не захочет рисковать залоговым имуществом и правами собственности на него, поэтому вместе с ипотечным договором вам однозначно предложат оформить соглашение титульного страхования.

Какие существуют риски утраты права собственности

Лишить права собственности может только суд. Если третья сторона претендует на ваше вновь приобретенное имущество, то ей придется подать иск и доказывать свою правоту через судебные инстанции. В случае победы стороннего собственника вы потеряете права собственности, но не свои деньги, при условии, что вы оформили титульное страхование на объект недвижимости.

Иски по оспариванию имущественных прав бывают двух типов — виндикационный и о признании сделки недействительной. Виндикационное исковое заявление — это требование стороннего гражданина вернуть его законное имущество из чужого владения. Титульное страхование защищает и здесь. Если вы потеряете свои права, то деньги, потраченные на сделку, гарантированно вернутся к вам.

Виндикационное заявление — это основной риск, который возникает у приобретателей вторичного жилья. В любой момент могут возникнуть бывшие собственники, родственники с правами собственности или несогласные на реализацию супруги. Поэтому, заключая договор титульного страхования, обязательно согласуйте со страховщиком пункт о полной компенсации в случае виндикационного иска.

Максимальный срок для предъявления виндикационного иска — 10 лет. Рекомендуем страховать титул на этот период. Если вы не хотите так долго платить страховую премию, ограничьтесь хотя бы тремя годами.

Важный нюанс: страховщики выплатят полную компенсацию по договору титульного страхования только добросовестному покупателю. Добросовестным является тот приобретатель, который не знал (и фактически не мог знать), что приобретает незаконно отчуждаемое имущество.

Второй риск — это судебное разбирательство о признании сделки недействительной. Купля/продажа недвижимого имущества будет признана ничтожной, если продавец докажет, что были нарушены его права, права несовершеннолетних, что действовали мошенники или же его принудили к реализации жилья.Опять же, здесь важен статус покупателя — если его признают добросовестным, то иск о недействительности сделки рассматривать не будут. Если же сделку признают ничтожной, судья обяжет продавца вернуть деньги покупателю.

Коротко: в каких случаях защищает титульное страхование?

• Недвижимость куплена, а продавец не учел интересы несовершеннолетних детей. Органы опеки требуют признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу.

• Покупатель подписал соглашение с лицом, которое не является полноправным владельцем недвижимости.

• После оформления сделки продавец заявил, что его заставили продать квартиру.

• Продавца признали недееспособным в момент заключения договора купли-продажи.

• При оформлении сделки выявлены юридические нарушения. Договор хотят признать недействительным по решению суда.

Всегда ли нужно страховать титул?

Все ска­зан­ное выше име­ет отно­ше­ние толь­ко к вто­рич­но­му рын­ку жилья, где каж­дая жил­пло­щадь обла­да­ет сво­ей исто­ри­ей. Защи­та пра­ва соб­ствен­но­сти поку­па­те­ля недви­жи­мо­сти в слу­чае предъ­яв­ле­ния к ней пре­тен­зий быв­ших вла­дель­цев или тре­тьих лиц, хотя жилье мог­ло уже несколь­ко раз сме­нить вла­дель­ца, осу­ществ­ля­ет­ся через стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти. Разу­ме­ет­ся, стра­хов­ка не исклю­ча­ет пре­тен­зий от быв­ших вла­дель­цев, но она гаран­ти­ру­ет заем­щи­ку воз­врат вло­жен­ных в квар­ти­ру денег.

Таким обра­зом, стра­хо­вать титул реко­мен­ду­ет­ся толь­ко при покуп­ке жилья на вто­рич­ном рын­ке. Если же квар­ти­ра поку­па­ет­ся в стро­я­щем­ся доме или в новострой­ке, то стра­хо­вать титул бес­смыс­лен­но, посколь­ку у этой недви­жи­мо­сти заем­щик – пер­вый вла­де­лец. А вот при при­об­ре­те­нии вто­рич­но­го жилья, вы може­те застра­хо­вать риск поте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти на при­об­ре­тен­ное недви­жи­мое иму­ще­ство по дого­во­ру титуль­но­го страхования.

Какие риски покрывает титульное страхование

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

• на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
• на официальном сайте.

Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:

• признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
• признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
• нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
• наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Преимущества и недостатки данной услуги

Главные преимущества:

1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

Недостатки:

1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

• Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
• Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
• Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
• Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Страховка при покупке квартиры в ипотеку

Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.

Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике.

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

• Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
• Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
• Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
• Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

• Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.
• Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!
• За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.

Можно ли расторгнуть соглашение?

Страхование титула является добровольным. В таком случае следует обратить внимание на статью 958 ГК РФ, где указано, что до наступления страхового случая страхователь может в любой момент отказаться от страховки, при этом он сохранит за собой право на уплату ему страховой премии за неиспользованную часть страхового договора. Но второй абзац 3 пункта вносит поправку, что выплата неиспользованной части страховой премии возможна только в том случае, если таковая возможность предусмотрена в договоре страхования, что почти наверняка лишает страхователя шансов на возврат уплаченного им страхового взноса. Однако согласно указанию Центробанка России, если страховой договор был расторгнут в первые две недели, страховщик обязан вернуть страхователю всю сумму страховой премии, если до этого момента не наступил страховой случай.

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

• состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
• продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
• продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
• наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
• другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры

Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:

• персональные данные страхуемого лица;
• срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
• страховая стоимость недвижимого имущества;
• документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
• регистрация по месту проживания;
• количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
• имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
• страховые риски;
• информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.

Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:

• Дата заключения и номер соглашения;
• покрываемые риски;
• обозначение сторон договора;
• страховая сумма;
• случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
• порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
• страховая премия;
• порядок действий при возникновении страхового случая;
• права и обязанности сторон;
• описание приложений к договору;
• порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
• описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.

В чем суть титульного страхования?

В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.

Причинами расторжения договора могут быть:

• Мошенничество.
• Ошибки и опечатки в документах.
• Незаконные приватизация, наследование.
• Заключение сделки с применением насильственных действий.
• Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
• Собственность находится под арестом или в залоге.
• Нарушение закона при совершении сделки.

Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности. По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию. Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.

Похожие записи:

• Как получить разрешение на ношение газового пистолета, документы и покупка
• Защита от коллекторов в любом регионе России
• СНЯТИЕ С УЧЕТА В ДРУГОМ РЕГИОНЕ!