Как правильно вернуть банку ипотечное жилье и закрыть долг?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно вернуть банку ипотечное жилье и закрыть долг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У банка есть несколько вариантов, как реализовать такую недвижимость. Первый: кредитная организация может заняться продажей самостоятельно — например, организовав внутреннее подразделение. Но здесь нередко возникает противоречие. С одной стороны, задача банка — реализовать недвижимость как можно быстрее. С другой стороны, если все распродать, то у сотрудников подразделения не останется работы. Поэтому возникает сложность с мотивацией специалистов. Кроме того, это дополнительные издержки: штат надо содержать или отвлекать текущих сотрудников от основных задач.
Четко выверенная цена = быстрые продажи
Основное правило успешной продажи квартиры — четкое понимание, сколько должен стоит объект в соответствии с его ликвидностью и спросом. При правильной цене квартиру можно продать за пару месяцев, при неправильной она может экспонироваться на рынке годами. Более того, даже предоставляя скидку, продавец должен четко понимать, когда ее давать и в каком размере.
SRG в этом плане обладает всеми необходимыми инструментами для определения оптимальной цены продажи, поскольку является крупнейшей консалтинговой компанией на рынке недвижимости. В своих расчетах аналитики используют Big Data — их цифровая платформа содержит большой массив данных о предложении на рынке недвижимости России начиная с 2012 года. Это позволяет прогнозировать цену, по которой банк может продать недвижимость.
«Для банка выстраивается абсолютно прозрачная цепочка: начиная от просмотра объявления до определения цены сделки и заключения договора купли-продажи. С помощью цифровых решений он видит, как меняются спрос и цены на рынке, и получает качественную обратную связь. Благодаря полноте информации и объективным рыночным данным банк может оперативно принимать решение о продаже и контролировать работу на протяжении всего процесса. Это также позволяет минимизировать репутационные риски кредитной организации», — отметил партнер Группы компаний SRG Борис Терехов.
Могут ли забрать единственное жилье, если оно в ипотеке
К сожалению, да. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если квартира была приобретена в ипотеку и является залогом, то банк имеет право по решению суда выселить неплательщика и выставить объект недвижимости на торги с целью погашения долга. Даже если это единственное жилье и в ней прописаны несовершеннолетние. Владелец ипотечной квартиры не является ее полноправным собственником. Фактически это залоговая собственность, на которую банк имеет превалирующее право при определенных условиях. Этим условием и является просрочка. Обременение снимается только после полного погашения долга. В реальности к подобным мерам прибегают редко. Но стоит об этом помнить.
Как избежать проблем с банком
Чтобы избежать непосильных штрафов и не потерять имущество, старайтесь вовремя исполнять обязательства по кредиту. И если уж так случилось, что просрочки платежей не избежать, сразу обращайтесь в банк и просите помощи. Скрываться от кредитодателя не выход. Такой способ решения проблемы лишь приводит к накоплению долгов. Банки неохотно идут на судебные споры, так как процесс ареста, изъятия и перепродажи квартиры отнимает много времени и средств. Кроме того, стоимость недвижимости, выставленной банком на продажу, на 30–50 % ниже первоначальной — зачастую это невыгодно ни должнику, ни банку. Поэтому, если Вы оказались в сложной финансовой ситуации, лучше не доводить дело до суда. Попытайтесь договориться с банком. Возможно, он предложит альтернативные варианты погашения долга:
- отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
- продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
- объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
- реструктуризацию долга.
Если Вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план погашения Вашей задолженности, вероятно, банк пойдет Вам навстречу.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Когда из квартиры выселят жильцов?
На протяжении всех вышеупомянутых этапов продажи жилья в нем могут оставаться жильцы. Квартира выставляется на продажу и продается, даже если в ней кто-то зарегистрирован и проживает.
Более того, покупатели часто не осматривают жилье, а ориентируются только на документацию и фото, сделанные при оценке.
А вот когда квартира будет продана, и у нее появится новый владелец, он, разумеется, потребует освободить жилье. Если проживающие не захотят сделать это добровольно, новый собственник может обратиться в суд, потребовать принудительного лишения прав пользования недвижимостью и принудительного выселения. Подобные судебные процессы, как правило, проходят за 1-2 месяца, после чего дело снова передаются приставам, и те принудительно выселяют жильцов.
Если ипотечная квартира является единственным жильем
В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.
Как происходит изъятие?
Если так уж вышло, что банк забирает ипотечную квартиру за просрочку, процесс займет не один день. Причем на первых этапах, когда еще не вынесено постановление суда, заемщик может погасить долг и вернуть себе квартиру.
- Если у банка есть законные основания для обращения в суд, то, прежде всего, он должен направить должнику требование о досрочном погашении долга;
- При игнорировании требования банк имеет право обратиться в суд. Причем письмо с извещением о требовании досрочно погасить долг — это теперь документ, подтверждающий попытку банковской организации уладить конфликт в досудебном порядке, что зачтется судом в пользу банка;
- Суд вызывает истца и ответчика на предварительное судебное заседание, где предпринимается последняя попытка урегулирования конфликта во внесудебном порядке;
- Если стороны не пришли к соглашению или одна из сторон не явилась на предварительное судебное заседание, суд начинает рассмотрение. В большинстве ситуаций решение принимается в пользу банка, поскольку корпоративные юристы имеют богатый опыт гражданского делопроизводства;
- Если принято решение, что жилплощадь должна быть реализована в счет задолженности ответчика, выносится исполнительный лист. Продажей жилья с этого момента занимаются судебные приставы — ФССП;
- Жилплощадь выставляется на общественные торги с дисконтом от 10% до 20% (по отношению к реальной рыночной стоимости). Если в течение 2-5 месяцев продажа жилья не удалась, ФССП вправе продлить длительность торгов и снизить стоимость еще на 5-10%;
- После продажи жилья все средства, которые ответчик задолжал банку-истцу, перечисляются на счет банка. Если от продажи недвижимости остались еще средства, то их передают должнику за вычетом исполнительского сбора, налога, госпошлин, возмещения расходов банка, суда и ФССП. Если же вырученных средств недостаточно для погашения долга, то недостающую сумму ответчик обязан вернуть. В обеспечение уплаты арестовываются доходы, счета и банковские карты.
До тех пор, пока не выставлен исполнительный лист, должник может продолжать проживание на арестованной квартире.
Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.
Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.
Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.
Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.
Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).
Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.
Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.
В случае когда вы приобретаете имущество с торгов, посмотреть его возможность есть – это организует менеджер лота. Как правило, адрес для просмотра или контакты для вопросов указаны в карточке объекта.
Однако если бывший владелец всё еще проживает в отобранной квартире, то это практически лишает вас возможности посмотреть объект перед покупкой. Сложно представить, чтобы должник, которого насильно выселяют, встречал нового владельца хлебом-солью. В этом случае оценивать квартиру придется лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние парадной и дома. Узнать, когда он был сдан и из чего сделан. Как вариант – поговорить с соседями.
Риск купить кота в мешке велик и в том случае, если вы находитесь в одном регионе, а имущество расположено и торги проводятся в другом.
«Практически всегда описания лотов – это сухая формулировка с перечислением основных технических характеристик, – делится Юрий Кочергин. – Даже если есть фотографии, они не всегда четкие, подробности часто неуловимы, их можно обнаружить только воочию. Реальное состояние недвижимости по снимкам не проверить. Если нет возможности лично посетить объект либо допустить к просмотру экспертов – я бы не рекомендовал участвовать в торгах».
Могут ли выселить за долги по ипотеке?
Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.
Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.
Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:
- Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
- Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
- Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.
Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.
В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.
В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:
- Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
- Должник лишился постоянного места работы;
- Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.
Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги
Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.
Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.
Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.
Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.
Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.
Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.
При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.
Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?
Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.
Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.
Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:
- По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
- Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
- Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.
Районный и городской суды: 👍
Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.
Если кто-то получает выгоду или экономит за счет использования чужого имущества, это неосновательное обогащение. Тогда собственнику нужно возместить неполученные доходы.
Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.
Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.
Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.
Жить в квартире может только собственник и те, кому он разрешил: как гости, члены семьи или арендаторы.
Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.
Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.
Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.
Дополнительно с семьи и родственников взыскали еще и расходы за коммунальные услуги за весь период. Пожить бесплатно не получилось. И наличие детей тоже не спасло от выселения.