Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении

07.02.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Правила оформления декларации

2. Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры

3. Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

4. В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

5. Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры

6. Платить или не платить?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:

Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей

Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.

Правила оформления декларации

Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:

заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.

Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры

Согласно нормам НК РФ, при продаже одной квартиры и при покупке другой расходы на приобретение не могут быть учтены в части уменьшения налогооблагаемой базы. Но есть право на применение налоговых вычетов.

С 2016 года начался переходный период для продавцов недвижимости. Кроме рыночной стоимости у квартиры есть ещё и кадастровая. Как правило, разница между ними небольшая.

Но это касается довольно «свежих» домов и квартир в них. Старый жилой фонд имеет огромную разницу между 2-мя показателями.

Мнение эксперта Климов Ярослав В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)

Чтобы уйти от уплаты налога, продавцы ранее указывали продажную стоимость 1 млн. или менее. Применяя налоговый вычет, они полностью освобождались от уплаты НДФЛ. На самом деле, стоимость сделки была в несколько раз выше. Такой способ применяли, если продавец владел предметом сделки менее 3 лет.

Налоговики редко могли поймать правонарушителей и привлечь их к ответственности. Теперь меры ужесточились.

Инспекторы ФНС предлагают рассчитывать налог не от продажной цены объекта недвижимости, а от кадастровой. Такие меры значительно снизят случаи ухода от налога при проведении сделок с фиктивными показателями.

она выше, чем та, что прописана в соглашении на сделку – для расчёта НДФЛ будут брать 70 % от кадастровой;
если же наоборот, то базой, от которой платится налог, будет договорная цена.

В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.

Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.

Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.

В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.

Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.

Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.

Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.

И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?

С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.

Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.

Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.

Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.

А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:

Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.

Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.

Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:

Собрать необходимый пакет документов.
Написать заявления на льготы.
Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
Дождаться принятого решения.

Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:

Удостоверение личности заявителя.
ИНН.
Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
Акт приема-передачи проданного помещения.
Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
Квитанции о сделанных выплатах.

Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.

При упрощенке датой возникновения дохода (расхода) признается дата фактической оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), в том числе путем прекращения встречного обязательства. Такой порядок предусмотрен пунктами 1, 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Поэтому если в результате взаимозачета погашается дебиторская задолженность покупателя, то независимо от выбранного объекта налогообложения организация-продавец, применяющая упрощенку, должна признать доход (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Для организаций-покупателей, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, проведение взаимозачета является основанием для признания расходов в виде погашенной кредиторской задолженности (п. 1 ст. 346.16, п. 1, 2 ст. 346.17 НК РФ). Кредиторскую задолженность по некоторым видам расходов нужно признавать с учетом особенностей, характерных для списываемых объектов. Например, включить в состав расходов стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, можно только после их оплаты поставщику, отгрузки и поступления оплаты от покупателя (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При частичном зачете взаимных требований доходы (расходы) следует признавать:

на дату проведения взаимозачета (на сумму задолженности, подлежащей зачету);

на дату погашения остатка задолженности иным способом (например, в денежной форме).

Платить или не платить?

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

жилье было получено в собственность в результате приватизации;
имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Собрать необходимый пакет документов.
Написать заявления на льготы.
Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
Дождаться принятого решения.

Удостоверение личности заявителя.
ИНН.
Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
Акт приема-передачи проданного помещения.
Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
Квитанции о сделанных выплатах.

Законный способ снизить размер подоходного налога при продаже жилья – воспользоваться правом на налоговый вычет при последующей покупке, если новая сделка совершается в течение того же календарного года, что и продажа предыдущего жилья.

Стоит помнить: каждый налогоплательщик может получить вычет при покупке квартиры не более чем на размер подоходного налога с суммы в 2 миллиона рублей. Что это значит в условиях «альтернативной сделки»?

Допустим, собственник продал квартиру за 8 миллионов рублей, ранее купив её за 6 миллионов. Если в том же году он купил новое жильё на сумму более чем в 2 миллиона рублей, то подоходного налога он не заплатит. Обязательство заплатить налог с 2-х миллионов рублей компенсируется налоговым вычетом с той же суммы в 2 миллиона. Если налогооблагаемый доход от продажи жилья больше, чем 2 миллиона, то оставшуюся сумму придётся заплатить даже с учётом налогового вычета при последующей покупке жилья.