Семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Что нужно сделать:
— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.
Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:
— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.
Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.
Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.
Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.
Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.
Когда еще не нужно платить налог
Закон о продаже квартиры менее 3 лет в собственности (так на практике иногда именуется ФЗ-210 от 26.07.2019г.) ввел новое исключения для правила 5 лет. Кроме того, законодатель принимает во внимание и возможные нюансы заключения договоров купли-продажи на такой сложный объект как недвижимость.
В частности, не учитывается в целях применения нормы квартира (иное предусмотренное кодексом жилье), купленная за 90 дней до продажи другого жилья в соответствии с абзацем 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. То есть, например, если дом, купленный в 2019 году, продается в феврале 2020 года, а в январе 2020 года приобретается квартира, то платить налог не нужно.
В случае несдачи декларации до 30 апреля сумма налога рассчитывается инспектором налоговой самостоятельно, при отсутствии данных о стоимости, за основу берется 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года. При дарении объекта в расчет берется полная кадастровая стоимость.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?
Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:
- 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
- 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.
Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!
Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?
Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.
Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).
Если квартира продана в 2022 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.
Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.
Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.
Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.
При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?
При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.
При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:
- долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
- продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.
Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.
Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.
Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.
Профессиональный или подоходный налог – что лучше?
Профессиональный налог выглядит выгоднее, чем подоходный: 16% против 10%. К тому же, в 10% уже включены взносы в фонд социальной защиты населения в размере 6%. Это значит, что пенсионеры, которые будут плательщиками НПД, фактически заплатят не 10%, а всего 4% — ведь они освобождены от уплаты страховых взносов. Остальные ИП по итогам года заплатят в ФСЗН не 35% от минимальной зарплаты, а 29%.
Министерство по налогам и сборам сейчас разрабатывает приложение, с помощью которого самозанятые граждане и индивидуальные предприниматели смогут рассчитать и заплатить свои налоги. Анонсируется, что программа сможет учитывать как безналичные платежи, так и наличные оплаты и будет полностью готова к 1 января 2023 года.
Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи
Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Сумма налога будет рассчитана по формуле:
| (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) | х | 13% | = | Сумма налога |
Зависимость от статуса налогового резидента
Вопросы налогообложения связаны как с гражданством граждан, так и с местом их постоянного проживания (более 183 дн. в году).
Для граждан Беларуси, независимо от их статуса налогового резидента, действует правило о налогообложении второй проданной за пятилетку квартиры. Вот тут скользкий вопрос в праве не не дискриминацию граждан других государств по соглашениям об избежании двойного налогообложения гражданам РБ есть льгота, а например россиянам нет.
Для иностранных граждан, постоянно проживающих в РБ, действует правили о продаже 2-х квартир в 5 лет.
Для иностранных подданных, не проживающих в РБ, нет льготы от освобождении об налогообложения первой квартиры.
Вопрос. Буду продавать квартиру в Белоруссии, я гражданин России, постоянно живу в России. Квартиру купил в 2014 году, за 400 миллионов бел. руб. или примерно 40000 $, какой налог нужно заплатить в 2020 году если продам квартиру за 25000 $? И какой будет налог если я продам квартиру родной сестре?
Ответ. Налога в обоих случаях не будет.
УСН с 1 января 2023 года
Все индивидуальные предприниматели не смогут применять УСН вне зависимости от вида деятельности.
Кроме того, некоторые организации также не вправе применять УСН:
- организации, имеющие один или несколько филиалов, состоящих на учете в налоговых органах;
- организации, осуществляющие обмен цифровых знаков (токенов) на иные цифровые знаки (токены), отчуждение цифровых знаков (токенов) за электронные деньги, а также получающие имущество (кроме денежных средств в белорусских рублях и иностранной валюте), если такое получение обусловлено осуществлением операций с цифровыми знаками (токенами) либо их наличием у организации;
- доверительные управляющие при доверительном управлении имуществом, вверители при доверительном управлении имуществом;
- для субъектов, получающих от других лиц наличные и (или) безналичные денежные средства, не составляющие их валовую выручку и не являющиеся суммами (выручкой, доходами), не включаемыми ими в валовую выручку, будет установлено право выбора — прекратить применение УСН либо уплачивать налог при УСН исходя из всех сумм поступлений на счет и в кассу, а не только из вознаграждения и дополнительной выгоды. Это важно для организаций, получающих денежные средства:
- на основании договоров комиссии, поручения или иных аналогичных гражданско-правовых договоров, договоров транспортной экспедиции либо по договорам, заключенным ими во исполнение таких договоров;
Примечание
Это изменение коснется в первую очередь туристических агентств, т. к. они работают по договору комиссии и деньги, полученные за туры не являются их выручкой, а перечисляются туроператору.
- как возмещение (оплату) расходов независимо от даты их осуществления и того, в чьих интересах они осуществлены, расходов, указанных в части второй подп. 5.3 п. 5 ст. 328 НК-2023;
Примечание
В том числе возмещение арендодателю (лизингодателю, наймодателю).
- в связи с участием в расчетах между иными лицами путем получения указанными организациями денежных средств от одного лица и их передачи (перечисления) другому лицу.
Подоходный налог для нарушителей — 26%
Ставка подоходного налога с физических лиц устанавливается в размере 26% вместо 20% в отношении доходов:
- исчисленных в соответствии с законодательством налоговым органом исходя из сумм превышения расходов над доходами;
- при установлении контролирующим органом факта неправомерного неудержания и неперечисления в бюджет подоходного налога с физических лиц налоговым агентом;
- при установлении контролирующим органом факта регистрации в СККС суммы дохода в виде выигрыша (возвращенных несыгравших ставок) на физическое лицо, которому фактически выплата (перевод, перечисление) выигрыша (возвращенных несыгравших ставок) не осуществлялась.