Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

14.01.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица

2. Раздел нежилого помещения между собственниками

3. Что такое раздел помещений

4. Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году

5. Сроки и стоимости раздела

6. Требования для выдела помещений

7. Что делать, если в разделе отказали

8. Перечень документов, необходимых для оказания услуги:

9. Причины отказа в выделении

10. Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений

Выделение новых помещение производится по решению собственника недвижимости. В случае когда речь идет о долевом владении, решение о разделе принимают все пайщики. Помимо решения собственников о выделении долей в натуре, ключевым документом для регистрации квартир является техплан помещений.

Как разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица

Разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица, можно в следующем порядке:

1) определите части, на которые можно разделить нежилое помещение;

2) получите согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения (если это необходимо);

3) обратитесь к кадастровому инженеру. Он проводит кадастровые работы, в результате которых готовит документы, содержащие сведения, необходимые для кадастрового учета. В частности, составляет технический план на вновь образуемые в результате раздела помещения (ч. 4 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

4) получите адрес на вновь образуемые нежилые помещения;

5) зарегистрируйте право собственности на вновь образованные помещения.

Раздел нежилого помещения между собственниками

Существует два способа раздела нежилого помещения между сособственниками: в досудебном порядке на основании письменного соглашения и в судебном порядке на основании решения суда.

В случае если между всеми сособственниками нежилого помещения достигнуто соглашение о его разделе, то действующим законодательством предусмотрен раздел нежилого помещения на основании письменного соглашения. В данном соглашении указывается между кем оно заключено, кому и на основании чего принадлежит доля в нежилом помещении, кому и какие выделяются помещения. Соглашение о разделе нежилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности и государственной регистрации права собственности на вновь образованные нежилые помещения.

Если же соглашение о разделе между сособственниками не достигнуто, то раздел осуществляется в судебном порядке. Для обращения в суд Вам потребуется составить исковое заявление. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения жилого дома. Требования, предъявляемые законом к исковому заявлению, содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. К исковому заявлению следует приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, размер которой определяется на основании статьи 333.19 Налогового кодекса РФ; правоустанавливающие документы на долю в нежилом помещении; выписку из ЕГРН на помещение; технический паспорт; документы, подтверждающие отправку искового заявления ответчику.

При определении вариантов раздела нежилого помещения, суд может исходить из сложившегося порядка пользования, нуждаемости в том или ином помещении и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Раздел нежилого помещения должен быть осуществлен таким образом, что каждому сособственнику должно быть выделено изолированное и обособленное помещение. Если раздел нежилого помещения не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба, то сособственник вправе требовать выплаты ему компенсации в размере рыночной стоимости доли или потребовать определить порядок пользования нежилым помещением. Сособственник также вправе требовать выплаты ему компенсации в случае несоразмерности выделяемого ему имущества доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

Основным документом, на основании которого суд принимаешь решение о разделе нежилого помещения, является заключение эксперта. Для назначения экспертизы Вам потребует составить и подать в суд ходатайство о назначении экспертизы. При проведении экспертизы эксперт должен установить возможен ли раздел нежилого помещения в натуре, если возможен, то он должен определить варианты раздела исходя из размера долей и сложившегося порядка пользования, определить перечень и стоимость работ, необходимых для раздела, определить размер компенсации в случае несоразмерности выделяемого имущества доле в праве собственности на помещение.

При вынесении решения о разделе нежилого помещения суд обязан указать какие помещения на поэтажном плане передаются сособственнику в счет его доли, при необходимости указать перечень и стоимость работ, необходимых для раздела нежилого помещения, указать на то, что право общей долевой собственности прекращается.

Что такое раздел помещений

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

изолированность помещения;
возможность использования по прямому назначению;
структурированность площади;
обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году

С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?

Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.

Можно ли образовать новые помещения, если мы делаем пристройку к зданию? Как это оформить?

Пристройку к зданию можно сделать путем реконструкции. Для этого нужно оформить проект, получить разрешение на строительство. Проектом реконструкции можно предусмотреть образование новых помещений.

На сколько помещений можно разделить нежилое помещение? Есть ограничения по площади?

Формально, ограничения по площади есть только для жилых помещений. Но нужно учитывать санитарные нормы, обеспечить выход для каждого нового помещения, другие требования. Это существенно ограничивает возможности раздела.

Мне нужно разделить здание на помещения, но везде получают отказ, что это невозможно. Что делать?

Здание и помещение — это разнородные объекты. Поэтому здание невозможно разделить на помещение. Однако за счет внутреннего объема можно создавать помещения. Вам нужно переформулировать техническое задание, указать на образование помещений из объема здания.

Год выполнения работ — 2018 г.

Адрес объекта: п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2.

Площадь здания: 30 062, 00 кв.м.

Заказчик работ: АО «Внуковские отели»

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».

Срок выполнения работ 1 месяц. Срок подготовки технической документации 14 дней.

Цель заказчика: провести раздел здания на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизация налогообложения, регистрация договоров аренды на помещения.

Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.

Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:

технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности,
гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них),
бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.

Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Порядок проведения процедуры делят на:

добровольное – когда все собственники согласны на раздел,
принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.

При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Что делать, если в разделе отказали

Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.

Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.

На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.

Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.

Перечень документов, необходимых для оказания услуги:

Для физических лиц:

заявление;
документ, удостоверяющий личность;
при необходимости: документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица;
правоподтверждающие документы;

Для юридических лиц:

гарантийное письмо;
документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
документ, подтверждающий право заявителя на объект;
учредительные документы.

Цены на услуги (работы) по изготовлению проектов и технических заключений

Наименование услуги (работы)	Результат оказания услуги	Цена c НДС
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения до 250 м2	Проект	30 000 руб.
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 251 до 1000 м2	Проект	138 руб. за 1 м2
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения более 1000 м2	Проект	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения до 30 м2	Проект	12 000 руб.
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения свыше 30 м2	Проект	420 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на жилое помещение до 30 м2	Техническое заключение	12 000 руб.
Изготовление технического заключения на жилое помещение свыше 30 м2	Техническое заключение	420 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на нежилое помещение до 250 м2	Техническое заключение	30 000 руб.
Изготовление технического заключения на нежилое помещение площадью от 251 до 500 м2	Техническое заключение	138 руб. за 1 м2
Изготовление технического заключения на нежилое помещение более 500 м2	Техническое заключение	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью до 250 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	30 000 руб.
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью от 251 до 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	138 руб. за 1 кв.м.
Изготовление заключения о соответствии переводимого нежилого помещения площадью более 500 м2 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям	Техническое заключение	В соответствии с приказом Москомэкспертизы №МКЭ-ОД/16-75*
Изготовление технического заключения о капитальности/некапитальности объекта	Техническое заключение	7560 руб.
*Приказ Москомэкспертизы от 29.12.2016 N МКЭ-ОД/16-75 (ред. от 31.01.2017) «Об утверждении и введении в действие сборников базовых цен на работы градостроительного проектирования, архитектурно-строительного проектирования и другие виды работ (услуг) в проектировании»

Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.

Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:

сертификат на собственность;
технический паспорт;
кадастровый паспорт.

Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.

При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».

Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:

Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).

Причины отказа в выделении

Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.

№ п/п	Причины для отказа
1	Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены)
2	Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение)
3	Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества

Исходя из существующей российской практики управления жилищным фондом, не всегда, даже при наличии согласованной проектной документации, может быть получено окончательное разрешение на объединение и перепланировку двух и более квартир в МКД. Причинами таких отказов могут быть:

предусмотренный проектом демонтаж или ослабление несущих конструктивных элементов строения, квартиры.
перекрытие в ходе перепланировки важных домовых системных коммуникаций, например, воздушной вентиляции, кабель-трасс или водостоков с крыши дома.
если проектом предусмотрено создание внутри полностью изолированных от дневного света помещений, без отопления и вентиляции (т.е. «глухих помещений»).
если предусматривается размещение в бывших санитарных узлах (ванных комнатах, туалетах) спальных или кухонных помещений
если перепланировка квартиры затрудняет доступ других жильцов дома к каким-либо объектам инфраструктуры — например, перекрытие частично лестничного пролета, уменьшение ширины прохода в общую жилую секцию.
отсутствие согласия со стороны владельцев, непосредственно соседствующих с квартирами, предусмотренными для объединения и перепланировки
во всех иных случаях, когда подобная схема перепланировки может создать затруднения в эксплуатации здания, подъезда или нескольких соседствующих помещений и жилых квартир.

Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:

Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

Создаваемые объекты недвижимости также должны соответствовать ряду требований:

Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.

Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений

Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:

возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.

Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.

При реконструкции, напротив, могут меняться параметры здания и всех его помещений. Поэтому для раздела можно использовать те же виды работ, что и при перепланировках, а также:

надстройка нового этажа, либо присоединение чердачного объема к вновь образуемым помещениям;
замена, восстановление и монтаж новых несущих конструкций (это особенно актуально для создания стен у вновь образованных помещений);
пристройка дополнительной части здания (в результате таких работ для каждого нового помещения можно нарезать дополнительную площадь);
иные виды работ в помещениях и строении.

Как и при перепланировке, раздел по реконструкции должен быть досконально описан в проекте. Для этого выбираются и описываются архитектурные, инженерные, планировочные и иные решения, делаются расчеты нагрузок и усилений, подбираются конструкции и материалы с надлежащими характеристиками.