Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются наиболее часто:
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Обнаружение недостатков во время приемки квартиры
В случае обнаружении недостатков непосредственно во время приемки квартиры, у вас имеется для варианта:
- Отложить подписания акта, потребовав полное устранение и повторную приемку недостатков застройщиком. Нужно учитывать, что ключи вы пока не получите, застройщик с огромной долей вероятности будет всяческим образом уходить от своей обязанности по устранению строительных недостатков и данный процесс может затянуться на очень долгий промежуток времени.
- Подписать АПП с условием устранения дефектов. Ключи вы получите сразу, но нужно будет приложить немалое количество усилий, чтобы застройщик добросовестно и в сроки устранил недостатки.
А что же о передаче ИЛ в банк?
Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:
Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.
Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.
И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.
Что делать, если вы выявили дефекты и недостатки?
Не подписывать акт приема-передачи жилья. Вы должны добиться от застройщика устранения всех недоделок и дефектов. В некоторых ситуациях для оценки качества передаваемого жилья лучше привлечь специалистов (или заказать независимую экспертизу квартиры). По результатам осмотра все выявленные дефекты записываются в дефектную ведомость.
В ней же указываются сроки устранения недостатков. Они устанавливаются по договорённости владельца жилья и представителя застройщика. Как только сроки выйдут, владелец договаривается с представителем застройщика о новом осмотре, если при новом осмотре все выявленные недостатки устранены и нет новых, то владелец расписывается в акте приема-передачи жилья и получает ключи. В противном случае составляется новая ведомость.
Какой-либо определенной формы дефектной ведомости нет, есть специальный журнал, вы также можете выписать дефекты в отдельный смотровой лист. Что касается сроков, даже если вы вдруг забыли указать сроки, то на вашей стороне закон “О защите прав потребителей “, согласно которому все указанные вами дефекты и недостатки должны быть устранены в течение 45 дней.
Нарушение требований закона дает вам право требовать от застройщика 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Это требование распространяется как на людей, покупающих жилье по договору купли-продажи, так и на тех, кто приобретал жилье по договору ДДУ.
Единственное, на что стоит обратить внимание – при покупке квартиры по договору ДДУ дольщик может потребовать соответствующую компенсацию только после расторжения договора ДДУ.
Важно! Согласно российскому законодательству, на любые новостройки действует трехлетняя гарантия, в течение этого времени все недостатки, выявленные владельцами жилья, устраняются за счет застройщика.
Вам нужен ремонт?
Почему споры с застройщиком — это НЕбесполезная трата времени?
Далеко не все знают о возможности отсудить у застройщика деньги за некачественную отделку в квартире, а большинство думают, что кривые стены не стоят долгих разбирательств в суде или не верят в положительный исход. Но, как говорит руководитель отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеслав Круглов, проиграть такое дело в принципе невозможно, потому что закон всегда на стороне потребителя, который получил некачественный продукт за свои деньги.
«Часто люди рассуждают так: мы же квартиру получили, обои есть, двери есть. Что еще надо? При этом не все осознают, что заплатили деньги за готовый и качественный продукт, поэтому недочетов в нем быть не может. Но у нас так повелось, что квартиры вообще редко сдаются без дефектов, а это ни что иное, как обман покупателя», — комментирует Вячеслав.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Из-за качества — в суд
Ненадлежащее качество объекта может привести и к расторжению договора. «Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», — рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).
«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», — утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214. Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают»), да и возможное взыскание такое же: «Можно потребовать возврата всех уплаченных денежных средств и процентов в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами — с даты заключения договора до момента возврата денежных средств (пункт 2 ст. 9 закона 214-ФЗ)», — говорит адвокат Олег Сухов.
«Но, правда, юридического критерия существенного нарушения требований к качеству нет, законодательство его не дает. Понятие существенности решается в судебном порядке в каждом индивидуальном случае, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И более того, даже если застройщик допустил серьезные нарушения при строительстве, например, некачественно выполнил технологию утепления, то доказать его вину в судебном порядке будет не просто». А если вина не будет доказана либо нарушение качества не будет признано существенным, договор расторгнуть не удастся.
Но вот если квартира покупателю передана и акт приемки-передачи подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, даже если недостатки были выявлены уже после заселения. В этом случае можно рассчитывать лишь на гарантийные обязательства. И тут опять более всего защищены дольщики, подписавшие договор ДДУ. Согласно пунктам 5 и 5.1 статья 7 закона 214 на объекты долевого строительства устанавливается гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи недвижимости по акту. На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет. И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд.
Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.
Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?
Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.
Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.
Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.
В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.
Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Законодательные требования к застройщику
Действующее законодательство обязывает строительную компанию в точности соблюдать все технические нормы и регламенты. Это требование прямо прописано в ст. 7 Федерального закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Физлицо-заказчик строительных услуг также находится под защитой закона «О защите прав потребителя» (ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, ст. 29: Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы).
Таким образом, любое отклонение от ГОСТов, СНиПов и прочих нормативных документов признается строительным браком и дает право потребителю требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- пропорционального уменьшения цены;
- возмещения расходов, понесенных при устранении недостатков своими силами или третьими лицами.
Потребитель даже имеет право отказаться от выполнения договора, если выявленные недостатки окажутся неустранимыми или весьма существенными (например, меньшая площадь или измененная планировка квартиры).
Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке
Главная страница » Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке
Под недостатком квартиры понимается – недоделка, дефект, несоответствие технических характеристик помещения описанию, заявленному в технической документации на стадии заключения договора долевого участия (ДДУ).
Важно: устранить недоделку в квартире либо соразмерно уменьшить стоимость квартиры, можно, если:
- выявленные недостатки зафиксированы в соответствующем акте;
- не был подписан акт приема-передачи квартиры, о принятии квартиры без каких-либо замечаний;
- если подписан передаточный без замечаний, но недоделка имеет признаки скрытого дефекта;
- заявление подано застройщику в период действия гарантийного срока.
Полезно: ранее нами была рассмотрена статья: порядок осмотра квартиры в новостройке, настоящая статья являете ее логическим продолжением.
Законодатель выделяет три способа устранения дефектов, выявленных в ходе осмотра. Участник ДДУ в праве по своему выбору определить, каким способом будут устранены дефекты. Поэтому перед выбором одно из способов будет полезным знать плюсы и минусы каждого из них.
К достоинству способа устранения недостатков силами и за счет застройщика относится то, что застройщик сам принимает участие в строительных работах. Этот способ устранения считается самым распространённым, так как является относительно прозрачным как для застройщика, так и для участника ДДУ.
К недостаткам можно отнести то, что эти работы должны быть выполнены в разумный срок. Необходимо учитывать, что обычно в новостройке много жильцов, которые также завили свои претензии к качеству работ и также хотят оперативного их исправления.
Поэтому застройщик физически не будет способен одномоментно все починить у всех.
Также бывают такие казусы, когда застройщик, устранив один недостаток в квартире, умудряется повредить какой-нибудь иной элемент в квартире (дверь, стена, проводка). В этом случаи понудить застройщика устранить уже «новый» дефект потребует от участника ДДУ дополнительных усилий.
К достоинству этого способа можно отнести возможность для участника ДДУ оказывать влияния на ход строительных работ, а значит контролировать и качество работ и сроки. Вместе с тем, несмотря на тот оптимистичный факт, что расходы, понесенные участником ДДУ, должны быть компенсированы застройщиком, все же этот способ потребует от участника ДДУ основательной бюрократической подготовки.
Застройщик компенсирует лишь только те расходы, которые:
- подтверждены бухгалтерскими документами (чеки, накладные);
- разумны (застройщик обосновано откажет в принятии сметы на материалы по завышенным ценам);
- относимы (непосредственно связанные с устранением дефекта).
К положительным моментам этого подхода можно отнести достаточно быстрое разрешение ситуации. Но если рассматривать этот способ с экономической точки зрения, то застройщик, вероятнее всего, будет стремиться максимально занизить размер компенсационной выплаты. А если участник ДДУ не будет согласен с его калькуляцией, тогда это разногласие возможно будет решить уже при помощи суда.