Госдума засекретила данные ЕГРН. Что это значит

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Госдума засекретила данные ЕГРН. Что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Как пострадает бизнес

Сведения о собственнике важны для разных организаций:

• управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
• IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
• риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»

Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.

Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?

Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.

Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»

За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.

А если не зарегистрировать?

Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

Список документов, оплата пошлин

В комплекте документов для регистрации кроме договора аренды нежилого помещения компании предоставляют:

• заявление по стандартной форме;
• подтверждение оплаты госпошлин;
• сведения о правах собственности на соответствующее имущество;
• выписку из единого реестра юрлиц с копией устава;
• справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
• полномочия заявителя с документальным подтверждением личности;
• кадастровый (технический) паспорт с планом помещений;
• при наличии обременений согласие от залогодержателя (государственного владельца) на передачу недвижимости в аренду.

Частным собственникам дополнительно надо подготовить согласие органов опеки, если недвижимость является имуществом несовершеннолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица. Понадобится согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.

По состоянию на январь 2022 г. установлены следующие ставки государственных пошлин:

• 2 000 руб. – для физических лиц;
• 22 000 руб. – для компаний (оплата допустима только в безналичной форме).

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Как происходит регистрация договора аренды земельного участка в 2020 году

• документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
• свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ (нотариальная копия), если были изменения в период с даты регистрации договора аренды помещения или земельного участка;
• доверенность на право заключения дополнительного соглашения, если он подписан представителем участника договора;
• нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в регистрирующем органе от одной из сторон договора;
• платежное поручение или квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация договора аренды нежилого помещения.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

• Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
• Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Какая нужна документация?

Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:

• заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
• непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
• технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
• паспорта обоих участников;
• доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
• если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
• если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.

Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.

Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:

Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).

Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

---

Какие документы необходимы для регистрации договора

Чтобы зарегистрировать арендный договор, требуется обращение в государственные органы лишь одной стороны – это может быть как арендодатель, так и арендополучатель. Заявитель должен предъявить следующие документы:

• заявление от имени лица, сдающего или снимающего объект;
• договор аренды, составленный в соответствии с актуальными законами, в двух экземплярах;
• кадастровый паспорт объекта, который сдается в аренду;
• паспорт заявителя или учредительные документы, когда заявление поступает от юридического лица (в таком случае понадобится, кроме этого, предъявить документ, который дает право представлять интересы юрлица);
• заверенное нотариусом согласие супруга/супруги арендодателя на сдачу в аренду объекта;
• если арендуемое помещение – это муниципальная или государственная собственность, нужно согласие владельца;
• если помещение находится в залоге, понадобится согласие непосредственно самого залогодержателя недвижимого объекта на сдачу его в аренду;
• при сдаче в аренду не целого недвижимого объекта, а конкретной его части, необходимо предъявить технический план этой части;
• квитанция об оплате госпошлины.

На сегодняшний день для сдачи в аренду какой-либо части недвижимого объекта, а также его последующей госрегистрации в Росреестре, необходимо не только выделение ее на плане БТИ, но и постановка данной части на кадастровый учет. Сделать это можно в то же время, когда будет производиться регистрация договора аренды.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Условием аренды выступает наличие необходимого комплекта документов у сторон договора, а также постановка объекта недвижимости на кадастровый номер. Если какая-либо бумага отсутствует, то в регистрационных действиях будет отказано.

В ряде случаев кадастровый учет может совершаться одновременно с регистрацией. Например:

• если часть здания или сооружения – предмет договора – ранее не ставились на кадастровый учет и сведения об объекте отсутствуют в единой базе недвижимости;
• если в арендный договор включен пункт о перепланировке, арендатор может быть заинтересован в этом.

В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.

Государственная регистрация договора аренды устанавливает, что в Росреестр представляются бумаги, без которых регистрационные действия невозможны. Это документы:

• заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
• документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
• арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
• передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
• технический план;
• государственная пошлина.

Регистрация аренды – это простые этапы, следующие друг за другом:

1. Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
2. Оплата государственного сбора.
3. Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
4. Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых отношений, аренда имеет нюансы. Их нужно знать при заключении соглашения, а также при последующих отношениях с арендодателем:

1. Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах.
2. Обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от одного собственника к другому владельцу.
3. Покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать соответствующий запрос.

Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2019 года.

В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.

По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.

Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.

Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.

Похожие записи:

• Досрочный выход на пенсию при стаже 42 года для мужчин
• Как получить паспорт в городе проживания, если прописка в другом регионе
• Новые налоги на облигации в 2021 году. Что важно знать