Ответ недели: облагаются ли НДС арендные платежи за земельный участок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответ недели: облагаются ли НДС арендные платежи за земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписав договор аренды государственной собственности, вы становитесь налоговым агентом. А значит, должны удерживать НДС из арендной платы и перечислять его в бюджет. Это следует из п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ.
- Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
- Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
- При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
- НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
- Аренда земли частного характера облагается НДС.
- Субаренда любой земли облагается НДС.
- В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
- В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.
Нужно ли платить НДС в бюджет
Давайте разберемся, нужно ли платить налог, если объектом аренды является земля. Дело в том, что в другой статье Кодекса, а именно в пп.17 п.2 ст.149, говорится о том, что плата за пользование природными ресурсами освобождается от обложения НДС. Получается, что, арендуя государственную землю, НДС удерживать и перечислять в бюджет не надо. Такое же мнение изложено в Письмах МНС России от 10 июня 2002 г. N 03-1-09/1558/16-Х194 и УМНС России по г. Москве от 22 марта 2004 г. N 24-11/18602 и 9 апреля 2004 г. N 24-11/24383.
В то же время практика показывает, что некоторые инспекторы не согласны с этим доводом. Они считают, что арендную плату за землю нельзя приравнивать к платежам за право пользования природными ресурсами. По их мнению, в ст.149 речь идет именно о земельном налоге, а с арендной платы нужно платить НДС.
Если ваши инспекторы приняли такую точку зрения, обращайтесь в суд и настаивайте на том, что земля является природным ресурсом, а значит, арендная плата за нее не должна облагаться НДС. Основание — разъяснения МНС и положительная судебная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 3 июня 2004 г. N А 55-12122/03-6).
НДС при аренде земли платить не нужно
Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.
Облагается ли аренда земли ндс
Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить. Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей.
Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия. Скачать бланк договора аренды земельного участка Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС.
Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами.
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.
Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.
Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру. Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по арендной плате.
Нужно ли уплачивать НДС при аренде муниципальной земли
Доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, относятся согласно статьям 41 и 42 Бюджетного кодекса РФ к неналоговым доходам.
Они зачисляются в бюджет собственника имущества (федеральный, региональный или муниципальный) по нормативу 100%.
НДС не облагаются пошлины и сборы, которые взимают государственные органы и должностными лицами при предоставлении организациям определенных прав, в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами.
Указанное следует из подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса.
Земля – это природный ресурс (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса, п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса).
Поэтому арендная плата, которую уплачивает организация за аренду муниципального земельного участка, НДС не облагается.
На это обращал внимание Минфин в письмах от 09.02.2018 № 03-07-11/8159, от 18.10.2012 № 03-07-11/436.
Однако, в случае, если организация решит передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, в субаренду, то в таком случае ей следует исчислить НДС в общем порядке (письмо Минфина России от 18.10.2012 № 03-07-11/436).
Облагается ли НДС или нет?
НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.
Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.
Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.
Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.
НДС имеет фиксированную ставку – 18%.
Пример:налогооблагаемая база составляет 1000 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 1000 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.
Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.
Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в аренде или находиться в собственности у частных лиц.
Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.
Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.
Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.
Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и субаренды государственных земель. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.
При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.
Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде
С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.
Действуют ли в этом случае льготы
Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.
Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.
Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)
В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.
Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:
- частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
- на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
- пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
- счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
- при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».
В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.
В отношении земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, действует другой порядок определение размера арендной платы – по решению органов самоуправления.
В ГК РФ установлено, что арендная плата может предоставляться в следующих формах:
- В виде «твердых» ежемесячных платежей, вносимых в национальной валюте.
- Через долю от полученных в результате использование земли продукции или доходов.
- При помощи предоставления владельцу земли определенных услуг.
- В виде переданной в собственность вещи.
- Через возложение на арендатора обязанностей по улучшению арендованного имущества.
- При помощи смешанной формы арендной оплаты.
Земельный налог прописан на законодательном уровне (статьи 387-398 Налогового кодекса). Оплачивается в пользу государства как юридическими, так и физическими лицами, обладающими земельными участками.
Под налоговой базой подразумевается кадастровая стоимость земли (она, в свою очередь, определяется в соответствии с Земельным законодательством). Налоговый период соответствует одному году.
- Для сельскохозяйственного производства.
- Под объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ.
- Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Как видите, между понятиями арендной платы и налога – есть множество различий. Первый вид платежа уплачивается теми, кто использует землю в адрес ее владельца, а налоговые отчисления ложатся на самого владельца и перечисляются в пользу государства.
Учет арендных платежей по налогу на прибыль
Расходы в виде арендной платы за земельный участок, предназначенный для капитального строительства, формируют первоначальную стоимость здания, которое строит организация.
Их организация спишет в расходы путем начисления амортизации.
Обратим внимание!
Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость здания пропорционально доле занимаемой им площади участка (письма от 04.08.2016 № 03-03-06/1/45885).
Когда строительство будет окончено, а объект сдан в эксплуатацию, ежемесячные платежи за аренду земельного участка включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса).
Общие моменты и положения
Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.
Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.
Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.
Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:
Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:
- Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
- К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
- К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
- Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).
Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:
- используется в сельском хозяйстве;
- задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
- приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.
Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.
Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.
Что такое налог на аренду земельного участка (НДС)?
Земля относится к природным ресурсам в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса России. В то же время право пользования природными ресурсами не облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Учитывая данные нормы, плата за аренду, вносимая организациями или гражданами, арендующими землю у государственных органов или муниципалитета, освобождается от НДС согласно пункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Юридическим лицом, являющимся арендатором, представляется в налоговую по месту своей регистрации соответствующая налоговая декларация по НДС. Но так как вышеуказанные нормы освобождают арендную плату за земельные участки от НДС, то налоговым агентам необходимо только заполнить раздел 7-ой налоговой декларации об операциях, не подлежащих налогообложению.
Второй раздел декларации по такой операции не заполняется. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».