Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.

Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Что нужно знать при покупке дома

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал

Вы можете купить квартиру ребенку на материнский капитал или приобрести недвижимость на свое имя. Но в последнем случае, на ребенка в обязательном порядке выделяется доля. В законе нет четкого указания, касаемо размера рассматриваемой доли. То есть, официально можно выделить мизерную часть квартиры. Но обычно родители выделяют для своих детей достаточно внушительные доли в недвижимости. Как правило, доля может составлять четверть или даже треть квартиры.

Если купить долю в квартире на материнский капитал, но доля ребенка не была выделена, могут возникнуть проблемы. Ребенку, когда он вырастет, возможно придется отстаивать свои права на недвижимость. То, что в квартире есть и его доля, и она больше той минимальной доли, что выделили родители, придется доказывать в суде. Иначе восстановить справедливость не получится.

Составление договора купли-продажи

Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.

Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.

• Если после получения и использования маткапитала на покупку квартиры появился еще один ребенок, нужно ли давать ему долю?

Да, если рождение произошло до составления нотариального обязательства.

• Можно ли маткапиталом покрыть расходы на постройку дома?

Да, причем теперь возведение разрешается на садовых участках, а не только в зоне индивидуального жилищного строительства.

• Можно ли с помощью МК сделать ремонт в уже имеющемся жилье?

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Основные положения о семейном капитале

Риэлторам часто приходится отвечать на вопросы клиентов по поводу того, как правильно использовать т.н. семейный капитал для того, чтобы купить квартиру. Дело в том, что получение столь крупной суммы для многих людей является первым шагом к решению квартирного вопроса, что и обуславливает интерес к этой теме.

Перечислим изменения, которые в 2021 году произошли с государственной программой поддержки семей с детьми:

• был проиндексирован размер маткапитала;
• в два раза уменьшился период оформления и рассмотрения заявлений на получение и распоряжение средствами семейного капитала;
• процедура подачи такой бумаги проводится теперь лишь в электронном виде.

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала

С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.

• приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
• сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
• покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
• при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
• после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Отказ на приобретение долевой собственности

Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

Если купля-продажа квартиры проходит по стандартной процедуре, потребуется представить следующие документы:

• национальные паспорта обеих сторон сделки;
• для продавца необходимо представить письменное согласие второго супруга, заверенное нотариально или его присутствие при заключении сделки;
• заключение органа опеки и попечительства, с положительным выводом на совершение сделки;
• согласие банка, если не погашен ипотечный кредит;
• разрешение Пенсионного фонда, если покупателем квартиры задействован материнский капитал;
• сертификат на семейный капитал для покупателя, если имеется;
• такой же документ для продавца, если сертификат был использован при покупке отчуждаемой квартиры;
• если ребенок, доля которого имеется в продаваемой квартире, уже достиг 18-летнего возраста – его согласие на совершение сделки или личное участие в заключении договора;
• свидетельство о рождении детей, которые не достигли совершеннолетия;
• правоустанавливающие документы на предмет сделки;
• кадастровый и технический паспорта на квартиру;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие/отсутствие ограничений или обременений;
• акт оценки рыночной стоимости продаваемой/покупаемой квартиры.

Кроме указанного списка, понадобятся документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей, а также выписка из лицевого счета. Данные документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

В каждом конкретном случае перечень документов, которые необходимы для совершения сделки может быть дополнен.

Требования и последовательность действий

Покупателями квартиры с использованием материнского капитала могут быть только владельцы соответствующего сертификата. Сертификат материнского (семейного) капитала получает женщина, родившая или усыновившая двоих и более детей, в редких случаях владельцем может стать мужчина.

Как проходит сделка купли продажи квартиры с материнским капиталом? На момент приобретения жилья, владелец сертификата не может быть лишен родительских прав, так как в это случае материнский сертификат может быть отозван. Законом не запрещены сделки между близкими родственниками, однако на практике существует множество ограничений.

В данном случае процесс должен быть максимально прозрачным. При проверке специалистами данная сделка может вызвать подозрения в связи с обналичиванием средств материнского капитала недобросовестными гражданами.

Сделки между мужем и женой при этом запрещены.

Ответы на вопросы:

1. Участвовать в долевом строительстве?
   Можно.
   При этом сначала необходимо:
   • забронировать объект;
   • составить договор долевого участия;
   • зарегистрировать договор;
   • обратиться в Пенсионный фонд с пакетом документов;
   • выполинть обязательства по договору.
2. Покупать жилье у родственников?

   Можно ли покупать квартиру за материнский капитал у родни? Как такового запрещающего законодательства по этому поводу нет. Поэтому покупка квартиры у родственников возможна. Основным важным аспектом может быть подозрение государственных служб в мошеннических действиях по обналичиванию средств. При этом соглашение не может быть возможным между супругами.

3. Купить долю или комнату?

   Возможно. При этом помещение должно отвечать санитарным нормам и быть изолированным. Так же возможно приобретение доли в квартире, если в итоге получается в собственности вся квартира.

   Невозможно купить за счет мат капитала долю в однокомнатной квартире или общежитии.

4. Купить квартиру в рассрочку?

   Возможно. При этом в договоре с продавцом четко прописываются все условия рассрочки. Пенсионный фонд в данном случае отнесется благосклонно к сделке, если средства материнского капитала будут в качестве последнего платежа по рассрочке.

В использовании средств материнского капитала имеются свои сложности и нюансы. Однако это является отличной помощью государства для улучшения своих жилищных условия. Многие семьи уже воспользовались предоставленной возможностью.

Главное, чтобы сделка была законна и носила характер именно улучшения жилищных условий семьи.

Ограничения при покупке квартиры

Покупка жилья является самым распространенным направлением использования материнского капитала. Если вы хотите купить квартиру с использованием материнского капитала, сразу учитывайте несколько важных условий, которые обязательно должны быть соблюдены:

• квартира должна находиться на территории РФ;
• должно оформляться приобретение отдельного жилого объекта, только в некоторых случаях возможно приобретение доли в квартире, если после ее приобретения семья становится единственным собственником жилого помещения или если эта доля может быть сама определена как отдельное жилое помещение;
• сделка должна быть проведена в любой форме, не противоречащей закону;
• в заявлении на распоряжение материнским капиталом должна быть указана цель, на которую заявитель хочет направить денежные средства, необходимая сумма, должен быть приложен пакет всех подтверждающих документов;
• квартира должна быть оформлена в собственность с обязательным выделением долей детям.

Объект недвижимости, приобретаемый с использованием материнского капитала, должен удовлетворять всем основным техническим и санитарным требованиям и быть пригодным для постоянного проживания. Жилая площадь при этом должна принадлежать только семье (законным супругам и детям) и быть изолированной.

Если на маткапитал приобретается недостроенное жилье, его строительство должно быть завершено не менее, чем на 70%. Оплата должна быть проведена только безналичными способами.

При нарушении правил использования материнского капитала на приобретение жилья в получении сертификата будет отказано.

Похожие записи:

• Можно ли не платить штрафы ГИБДД
• Заключаем трудовой договор (контракт) без ошибок
• Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра