Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.
Важные особенности сделки
На первый взгляд схема выглядит довольно просто. На деле же это не самый лёгкий путь. Тонкие моменты в данном случае – отложенный переход права собственности (арендатор может стать владельцем только после внесения всех выкупных денег) и изменяющаяся ситуация на рынке недвижимости (оговоренная выкупная цена к окончанию действия договора может отличаться от рыночных цен, что бывает невыгодно одной из сторон). Поэтому важно предусмотреть все нюансы, заранее договориться обо всех условиях: от цены, порядка внесения платежей и срока аренды до возможных штрафных санкций за неисполнение обязательств. Все договорённости должны быть однозначно сформулированы и внесены в договор. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Риски договора аренды с правом покупки
О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?
Это обусловлено следующим рядом причин:
- У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
- Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
- Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски
Поскольку момент перехода права собственности на жилье происходит не с даты регистрации соглашения, а когда будет оплачена вся сумма, у сторон возникает определенный риск.
Риски, возникающие у продавца:
- В случае существенного подорожания объекта недвижимости, им будет упущена выгода. Соглашение может быть заключено с условием рассрочки платежей на длительный период, вероятно, от 5 до 10 лет. За данный, довольно внушительной срок, жилые квадраты могут возрасти в цене на 15-20 процентов, сама же квартира останется той же (как она определена договором);
- У покупателя может возникнуть желание использования арендованного жилья не в соответствии с его прямым целевым назначением, к примеру, с коммерческой целью или для сдачи в поднайм;
- При систематическом росте платежей за коммунальные услуги и росте обязательных налоговых платежей, оплачиваемых за собственность, прибыль, получаемая от арендных оплат, может быть сведена к минимальной или вообще отсутствовать. Подобный риск, конечно, можно свести на нет, предусмотрев в условиях тарификацию взносов, с учетом текущей экономической ситуации.
У покупателя, в сравнении с продавцом, рисков не меньше:
- На арендный период недвижимость все также будет относиться к собственности продавца, из этого следует, что у него есть право распоряжения ею: передавать в дар, продавать, указывать в завещании и прочее. У продавца есть право досрочного расторжения договора найма (конечно, не обойдется без штрафных санкций). Возвращать полученные средства он может отказаться, после чего вопрос нужно будет решать через суд;
- У продавца есть возможность резкого повышения суммы, обозначенной в качестве платы за аренду и общей цены недвижимости, если такой момент оговорен условиями соглашения;
- Есть риск того, что продавец умрет до выполнения последнего этапа соглашения о передачи жилья в пользу покупателя, и затем будет необходимо перезаключать такое же соглашение, но уже с наследниками. Также возникает вопрос с уже выплаченными взносами. К примеру, когда продавец потратил выплаченные ему средства, а наследниками они получены не были. В этом случае, наследники могут отказаться засчитывать эту сумму в новом договоре;
- Жилье может быть арестовано или находится в залоге, в случае попустительства продавца, к примеру, при невнесении арендных платежей. Такую недвижимость могут забрать при объявлении продавца банкротом.
Оформление арендного соглашения с дальнейшим выкупом жилья, сопровождается множеством рискованных моментов, сама же договоренность, большей частью, основывается на доверии между сторонами.
Поэтому такие договора могут заключаться, только если стороны находятся между собой в родственной связи или являются хорошими знакомыми.
Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья
Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто. Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.
Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.
А риски могут быть следующими:
- Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.
- Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.
Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку. Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше. Правда, для покупателя такой вариант менее удобен.
Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора
Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:
- Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
- Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
- В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.
Аренда с последующим правом выкупа
Арендное соглашение, условия которого предусматривают возможность в будущем выкупить жилье, по многим признакам схоже с договором лизинга.
Только в лизинге в качестве предмета договора выступает определенное оборудование или же транспорт, а в первом случае – говорится конкретно о жилье.
По факту, договор представляет собой соединение двух различных видов соглашений, которые, в свою очередь, предусматривают появление между сторонами различных правоотношений.
Условия договора состоят из различных этапов. Первый представляет собой положение, определяющее условия найма жилплощади, где стороны определены как «арендатор» с одной стороны и «арендодатель» с другой.
Арендатор имеет обязанности по выплате конкретной суммы владельцу жилья за право использования помещения. Все это сопровождается частичным выкупом жилья: отдельно вносятся платежи единоразового характера, что напоминает рассрочку.
С момента полной выплаты цены за жилье, активизируется вторая часть соглашения – купли-продажи недвижимости. Этот этап предполагает, что между сторонами (покупателем и продавцом) уже отсутствуют какие-либо долговые обязательства.
У продавца при этом возникает обязанность незамедлительной передачи лицу, выплатившему стоимость жилья на условиях договора, оговоренной жилплощади.
Сложность состоит в том, что законодательно подобное соглашение не предусматривается. Это приводит к определенным трудностям на этапе его составления и использования.
К примеру, не в каждом случае понятно, когда нужно провести регистрацию договора в Регпалате, и как именно это сделать.
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным,
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания,
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м,
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально,
- необязательно предоставление справки о доходах,
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.