Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Минусы при расчёте через депозитарную ячейку

На первый взгляд такая схема расчётов выглядит достаточно просто и безопасно, однако она всё-таки имеет ряд минусов и опасностей, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, часто случается ситуация, когда регистрацию квартиры приостанавливают для исправления неточностей или ошибок в поданных документах, что увеличивает срок получения продавцом необходимого ему для открытия ячейки документа – выписки из ЕГРП. При этом неумолимо приближается время, в которое покупатель может снова открыть ячейку и забрать деньги. В таком случае приходится снова совместно обращаться в банк и изменять сроки доступа. Чтобы этого не произошло рекомендуется сразу арендовать ячейку на более длительное время, рассчитывая на возможную приостановку регистрации, однако на такое затягивание не всегда готов покупатель, ведь в случае проблем с регистрацией и принятием решения отказаться от покупки ему придётся ждать практически до самого конца срока аренды, чтобы вернуть свои деньги.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Ответы юриста на частые вопросы

В чем разница между залогом и авансом?

Предоплата вносится для подтверждения намерения приобрести квартиру. Если покупатель отклоняет сделку, он может ее вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но если продавец расторгает договор, он возвращается покупателю двузначными числами.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира куплена в ипотеку?

Способ оплаты зависит от конкретного банка. Иногда аванс оплачивает сам покупатель, остальное передает продавцу банк. Вы можете воспользоваться аккредитивом, сейфом или безопасным платежным сервисом.

Можно ли оплатить квартиру иностранной валютой?

Да, но в договоре указана стоимость в рублях при обмене на момент подписания.

Кто проверяет договоренности, если в сделке участвует агент по недвижимости?

Агент по недвижимости может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно агенты по недвижимости сопровождают сделки от осмотра квартиры до регистрации собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже перечислен продавцу?

Да, причиной отказа в регистрации может быть наличие обременений. Кроме того, часто возникают проблемы при продаже имущества несовершеннолетним или недееспособным лицам, особенно если не было получено разрешение органа опеки и попечительства. Предоплата возвращается покупателю.

Какой способ передачи денег при покупке наличными используют чаще всего

При покупке недвижимости наличными на вторичном рынке чаще всего пользуются банковской ячейкой. Такой процесс может разбить на два этапа. В первую очередь закладываются наличные на задаток. А уже по окончании регистрации – остаток денег. Это достаточно безопасный вариант покупки квартиры, который не предусматривает больших трат. Он подойдет, даже если вы решили не прибегать к помощи нотариуса и составили купчую в обычной письменной форме. Для надежности советуем попросить продавца предоставить расписку о получении наличных.

Помимо этой схемы, часто прибегают к передаче денег через безналичный расчет или через депозит у нотариуса. Учтите, что на первичном рынке затраты на составление ДДУ или инвестиционного соглашения берет на себя застройщик. Если предусмотрен вариант передачи наличных с рассрочкой, то оплата разбита на этапы согласно графику, указанному в договоре. Деньги могут вноситься и наличными в кассу, но покупатель в таком случае обязательно получает квитанцию.

Используемые способы в зависимости от типа жилья

При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.

Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.

Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.

Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:

• если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
• если одна из сторон – иностранный гражданин;
• если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

1. Данные всех участников процесса.
2. Данные паспортов.
3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

✅ Принцип проведения сделки купли-продажи квартиры

Понимание того, как происходит купля-продажа, позволит подобрать оптимальный и наиболее безопасный способ расчета.

Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:

1. Обсуждения условий купли-продажи.
2. Составление договора.
3. Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
4. Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
5. Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
6. Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

Передача денег через банковскую ячейку

Одним из самых лучших вариантов получения денег при продаже квартиры является наличный расчет с использованием банковской ячейки. Финансовые средства передаются продавцу строго после оформления и подписания всех документов путем перевода на банковский счет или ячейку продавца.

Если сделка купли-продажи не состоялась, покупатель имеет полное право забрать свои денежные средства из ячейки без дополнительных процедур.

Следует учитывать, что у данного метода есть свои недостатки. Во-первых, сотрудник банка на момент передачи денег при покупке квартиры не пересчитывает их, а это значит, что при обнаружении недостачи найти причину будет сложно. Во-вторых, все расходы, связанные с оформлением и арендой ячейки, несет покупатель.

Безналичная форма расчета

Во всем мире используется именно безналичная форма. Ее особенностью есть то, что договор подписывается не между двумя субъектами, а тремя: покупателем, продавцом и банком. Последний выступает неким гарантом, обеспечивающим денежный перевод с одного счета на другой.

Важная информация: В соглашении необходимо предусмотреть случаи, которые позволяют финансовому учреждению перечислить средства от одного лица к другому. Должен обязательно быть указан список документов, при предъявлении которого у заявителя возникает право получения средств.

При этом перевод денег при покупке квартиры также возможен на разных стадиях процесса. Кто-то предпочитает переводить ресурсы до подписания сделки, кто-то в момент заключения, а кто-то уже после регистрации самого права собственности.

Похожие записи:

• НДФЛ с больничного листа 2021: когда и кто платит
• Колонии-поселения в России: условия и режимы содержания
• Региональный материнский капитал в Новосибирской области