Что такое жилищно-строительные кооперативы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилищно-строительные кооперативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.

Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.

Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.

В заявлении стоит прописать следующие моменты:

• наименование ЖСК;
• ФИО пайщика;
• реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
• просьба об исключении из членов ЖСК;
• дата исключения;
• размер взносов, которые подлежат возврату;
• подпись заявителя и дата подачи заявления.

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Комментарий к главе 11

Изначально деятельность жилищных (ЖК) и жилищно-строительных (ЖСК) кооперативов регулировалась на уровне подзаконных актов. До конца 80-х гг. прошлого столетия кооперативы руководствовались Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным Советом Министров РСФСР. Но впечатляющие масштабы кооперативного строительства возвели деятельность кооперативов в ранг федеральной программы, что нашло отражение в законодательстве. Строительство жилых домов осуществлялось за счет собственных средств граждан и кредитов банка, которые выдавались на 15 — 25 лет.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г., посвятил вопросам, связанным с деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, целую главу.

С переходом государства к рыночным отношениям кооперативы в том виде, в котором они существовали, себя изжили.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы (далее по тексту разд. V — жилищные кооперативы) осуществляют строительство в незначительных объемах. К сожалению, органы местного самоуправления больше заинтересованы в привлечении к строительству инвесторов — юридических лиц, поскольку часть средств от инвестиционной деятельности они отчисляют (в том или ином виде) муниципальному образованию. В настоящее время насчитывается чуть более 16 500 жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Деятельность жилищных кооперативов основана на нормах гражданского и жилищного законодательства. Жилищным правоотношениям, связанным с их деятельностью, и посвящена данная глава.

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Комментарий к статье 110

1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, ст. 110 — 134 ЖК РФ и дополнительно — ст. 36 — 48 ЖК РФ (в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом ЖК).

2. До появления в многоквартирном доме второго собственника жилищные кооперативы управляют жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, а также имуществом, обслуживающим эти помещения.

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица.

3. Специальная правоспособность ЖК и ЖСК в значительной степени отличает его от иных форм некоммерческих организаций. Как и всякая некоммерческая организация, жилищный кооператив может осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан. При этом, будучи потребительским кооперативом, он вправе распределять доходы, полученные от такой деятельности, между своими членами.

4. Жилищные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения жилищных потребностей своих членов. Они основаны на добровольном членстве граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств.

Имея при своем создании одинаковую цель — удовлетворение потребностей граждан в жилье, ЖСК и ЖК достигают ее разными способами:

ЖСК — путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Строительство дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;

ЖК — путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива.

Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — становится управляющей организацией.

5. Ранее статья 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливала, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. должен был быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован. Однако в связи с внесением изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. Таким образом срок деятельности жилищного кооператива не ограничен.

6. На жилищный кооператив не распространяются Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации», в ред. Федерального закона от 11.07.1997 , Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .

———————————

СЗ РФ. 1997. N 28.

СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.

Положения ст. 110 — 134 ЖК РФ не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

7. Комментируемая статья предусматривает, что членами жилищных кооперативов могут быть только те граждане, которые участвуют своими средствами в строительстве многоквартирного дома, а не отдельных помещений в многоквартирном доме. В последнее время создается много жилищных кооперативов, которые не имеют ничего общего с ЖСК и ЖК, кроме схожих терминов. Эти кооперативы принимают в свои члены любого, у кого есть денежные средства на приобретение жилья. Они не строят многоквартирных домов и не покупают здания после капитального ремонта. Такие кооперативы приобретают отдельные квартиры за счет средств граждан, принятых в члены кооператива. При этом они обычно создают риелторские организации, которые привлекают средства граждан, и на эти средства приобретают квартиры на вторичном рынке с последующим предоставлением их во временное пользование — до выплаты полной стоимости. Члены кооператива вносят часть стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается за счет средств нового члена кооператива. Деятельность подобных структур очень напоминает технологии так называемых пирамид.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Комментарий к статье 111

1. Перечень тех, кто может стать членом жилищного кооператива, расширен за счет юридических лиц. До введения в действие ЖК РФ они принимали долевое участие в строительстве многоквартирных домов, но членами кооперативов не становились.

2. ЖК РФ не устанавливает каких-либо дополнительных требований на вступление граждан в жилищный кооператив, кроме их волеизъявления и возраста. Ни отсутствие нуждаемости в жилье и постановке на учет для улучшения жилищных условий, ни отсутствие регистрации в данном населенном пункте не являются основаниями для отказа во вступлении в кооператив.

Малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления. Данная норма взята из прежнего законодательства без учета рыночных отношений, складывающихся в строительной отрасли. Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.

3. Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Такая разновидность иногда создается для сбора паевых взносов от будущих жильцов и приобретения квартир. Но если строительный предполагает строительство дома в одном месте, то при ЖНК квартиры могут приобретаться в различных местах.

К подобным организациям необходимо относится внимательно, так как здесь открывается широкое поле для возможного мошенничества.

Чтобы избежать неприятностей, нужно учесть следующие рекомендации:

• Деятельность ЖНК должна быть абсолютно прозрачна и открыта для пайщиков.
• ЖНК действует в строгом соответствии с законодательством.
• Руководство кооператива сотрудничает исключительно с проверенными банками.
• Собрание оперативно решает возникающие вопросы, управление прозрачно, цели четко определены.
• При такой форме образования кооператива, квартира должна обходиться в несколько раз дешевле.

ЖНК – самый выгодный вид объединения и альтернатива ипотеке. Обзавестись собственным жильем можно до истечения двухлетнего срока, а полностью владелец сможет рассчитаться в течение четырех лет.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома.

Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом.

После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Смысл жилищного кооператива

С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.

Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.

Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.

Статья 27. Формы участия в деятельности кооператива

1. Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива должны соответствовать требованиям настоящего Федерального закона, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленным статьей 47 настоящего Федерального закона, и не должны приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленных статьей 49 настоящего Федерального закона.
2. Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего Федерального закона.

1. Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

1) условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

1. Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива.
2. Решения общего собрания членов кооператива об утверждении форм участия в деятельности кооператива должны содержать заключения о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на ее финансовую устойчивость.
3. Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом формы участия в деятельности кооператива могут направляться кооперативом в саморегулируемую организацию в сфере финансового рынка, объединяющую жилищные накопительные кооперативы, для получения заключения.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 292-ФЗ)

1. Форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.

Статья 32. Выплата действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе

1. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая в соответствии с требованиями настоящей статьи.
2. В случае прекращения членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, действительная стоимость пая выплачивается наследникам умершего члена кооператива, если ни один из таких наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива в порядке, установленном частью 3 статьи 9 настоящего Федерального закона.
3. Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 362-ФЗ)

1. Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. В случае, если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.
2. Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на:

1) величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива;

2) величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также на величину размера установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом кооператива неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов.

1. За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.
2. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостанавливается на период приостановления Банком России деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом.

Правовой анализ всех форм кооперативов, предусмотренных законодательством РФ для строительства жилого дома

опубликовано: 29.07.2016

Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ установлено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.

Вышеуказанная норма является общей отсылочной. Т.е. деятельность конкретного кооператива может регулироваться иными нормативно-правовыми актами. В частности речь идет о: кредитной кооперации, жилищных накопительных кооперативах, сельскохозяйственной кооперации, потребительской кооперации (потребительские общества и союзы).

Кроме того, статьей 110 Жилищного кодекса РФ установлена возможность регистрации жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Также ст. 107 ГК РФ установлена возможность создания потребительского кооператива.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Уже в советское время появились специализированные потребительские кооперативы — жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные. Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующая эксплуатация какого-либо объекта недвижимости или комплекса таких объектов. Российское законодательство выделяет три вида кооперативов:

• жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
• жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
• потребительские кооперативы (ПК): потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).

По правовой природе все виды кооперативов осуществляют свою деятельность как некоммерческие организации, то есть главная цель их деятельности — удовлетворение потребностей участников кооператива, в данном случае в жилье.

Риски и подводные камни

Несмотря на финансовую привлекательность такой схемы приобретения жилья, у участников кооператива имеются определённые риски:

• Возможность срыва сроков строительства и отсутствие у ЖСК какой-либо ответственности за это перед участниками.
• Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты паевых взносов (в отличие от ипотеки, где собственность гарантирована после заключения сделки с банком).
• Полная зависимость участников ЖСК от устава и других членов кооператива. Если большинством голосов будет принято решение, например, о повышении паевых взносов с занесением соответствующих изменений в устав, несогласные с нововведениями не смогут никак повлиять на это.
• Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

Несмотря на имеющиеся риски, членство в ЖСК – отличная альтернатива для тех, кто по каким-то причинам не может или не желает оформлять ипотеку. Строительство собственного жилья через такой кооператив позволяет существенно сэкономить, не переплачивая проценты по кредиту.

Похожие записи:

• В какие дни можно пикировать перец — благоприятные дни по лунному календарю
• Наследство в вопросах и ответах
• Гаражный кооператив Законодательство 2019