Тотальная расчистка столичной земли: что такое «гаражная реновация»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тотальная расчистка столичной земли: что такое «гаражная реновация»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка гаража в ГСК — подводные камни на каждом шагу. Впрочем, как при сделках с любой недвижимостью. Чтобы стать законным владельцем, следует в первую очередь потратить время на изучение гражданско-правовых тонкостей при отчуждении собственности, а уж деньги выкладывать потом. Тогда удастся и закон соблюсти, объект приобрести, а вместе с ним бесценный опыт.

Кадастровый паспорт на гараж как получить и где заказать?

Нужно сказать, что заказать кадастровую бумагу на гараж должен каждый, кто использует такое строение. Без указанного документа невозможно оформить право собственности. Соответственно, прежде чем продать постройку или подарить ее, необходимо получить указанную бумагу.

Она отнесена к категории технических и определяет индивидуальные признаки объекта. Данная техническая выписка содержит информацию о расположении строения, его площади и так далее. Это дает возможность определить принадлежность к лицу того или иного конкретного строения.

Технический документ выдается кадастровой палатой. Он представляет собой выписку из государственного Реестра. Заказать указанный технический документ в другой организации невозможно. Подобными сведениями располагает только данная палата. Поэтому, условия как оформить кадастровый паспорт на гараж, заключаются в обращении именно в указанный орган.

А вот возможности, как получить кадастровый паспорт на гараж в ГСК могут быть различными:

• техническая справка будет выдана при обращении лица в соответствующее отделение палаты;
• заказать техническую выписку можно при обращении в многофункциональный центр по месту своего проживания;
• можно воспользоваться порталом Госуслуг.

Каждый гражданин вправе выбрать наиболее удобный для себя способ. При этом техническая выписка может представлять собой обычную бумажную выписку или быть составленной по электронной форме. Обе версии являются одинаковыми по своей юридической силе и никакой разницы между ними нет.

Само оформление гаража в собственность проводится по следующим правилам.

Гараж в гаражном кооперативе

До начала непосредственной работы ГСК все имущество принадлежит объединению как юридическому лицу, если была проведена госрегистрация в установленном порядке. Что касается участников общества, то им получать свидетельства с самого начала вступления в кооператив не требуется. Законодательством установлено, что автомобильные места принадлежат тем гражданам, которые внесли полную сумму паевых взносов. После окончания работ по сооружению боксов на балансе ГСК останутся только площади общего пользования. Имущество будет находиться в долевой собственности. Соответствующее положение закрепляет 244-я статья ГК. Основная цель объединения – предоставить заинтересованному лицу гараж. В гаражном кооперативе между тем может вестись и предпринимательская деятельность. Например, это может быть сдача в аренду боксов, предоставление платных услуг владельцам ТС по ремонту или обслуживанию.

В соответствии с предписаниями нормативных актов, регулирующих пожарную безопасность, не допускается:

1. Расстановка автомашин в количестве, превышающем нормативное, нарушение плана размещения транспортных средств, уменьшение расстояния между автомобилями.
2. Загромождение проездов и выездных ворот.
3. Проведение термических, кузнечных, малярных, сварочных, деревообрабатывающих работ, промывки деталей с использованием горючих, легковоспламеняющихся жидкостей.
4. Содержать автомобили с открытыми топливными баками, с наличием течи горючего или масла.
5. Осуществлять заправку машин и слив ГСМ.
6. Заряжать аккумулятор на автомобиле.
7. Производить разогрев мотора с помощью открытого огня, использовать паяльные лампы, факелы для освещения.
8. Держать в гаражных боксах мебель и прочие предметы из легковоспламеняющихся материалов.
9. Оставлять автомобили без присмотра, если в них есть течь масла или горючего.
10. Хранить запасы ГСМ в объеме, превышающем 20 л, и масла больше 5 л.

Оформление гаража в собственность: пошаговая инструкция

Капитальный гараж является, как и жилое строение, недвижимым объектом. Его стоимость может быть достаточно высокой, но без оформления документов о праве владения продать или совершить иную юридическую сделку становится невозможно. Однако, из-за отсутствия нужных бумаг регистрация права бывает затруднительной.

Однако, времена меняются и законодательство тоже. Теперь же гараж, не имеющий документально подтвержденного владельца, можно признать бесхозным. Не говоря уже о том, что любая сделка с таким имуществом просто запрещена. Его нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать.

Возведенный в 90-e годы, когда не требовалось разрешение на строительство, гараж может получить статус самовольной постройки. В этом случае компетентные органы в праве обязать хозяина его снести. Поэтому лучше оформить все необходимые документы еще до начала проверок, чтобы не лишиться гаража и денег за оплату штрафа.

Создание гаражного кооператива

Бывают ситуации, когда строения уже готовы, а кооператив еще не образован. В таком случае у группы людей, желающих коллективно обслуживать построенные помещения для автомобилей, возникает вопрос, как создать гаражный кооператив из существующих гаражей.

ГСК, как любое юридическое лицо, подлежит государственной регистрации. Однако прежде чем приступать к его постановке на учет, инициаторы создания объединения должны уяснить:

• для чего это делается;
• где объединение может располагаться;
• как будет управляться.

Еще до начала процедуры регистрации единомышленникам следует быть готовыми потратить на это много времени и усилий, ведь за короткий срок ее не пройти.

Зато совместное решение проблем выгодно с любой точки зрения: строения быстрее и дешевле возводить, удобнее подводить коммунальные сети, легче заключать договора с подрядчиками на ремонт строений.

Если заинтересованные лица не представляют, с чего начинать и как организовать гаражный кооператив, поэтапная инструкция будет выглядеть следующим образом:

1. Собрание группы инициаторов. Чаще всего таких людей объединяет общее место проживания или работы.
2. Разработка устава ГСК.
3. Подготовка документов: протокола собрания участников, копий паспортов пайщиков и так далее.
4. Постановка на учет в налоговом органе.
5. Открытие счета в банке.
6. Оформление земельного участка, на котором будет располагаться кооператив.
7. Строительство боксов для автомобилей.
8. Государственная регистрация ГСК.

Осуществление ликвидации и реорганизации объединения

Обсуждая аспекты работы ГСК, стоит упомянуть процедуры, свойственные каждому юридическому лицу: реорганизацию и ликвидацию объединения.

Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия. Она может проходить по решению самих пайщиков или суда. Следует знать, как проходит ликвидация в 2018 году. Для этого нужно совершить ряд действий:

1. Оформление решения общего собрания участников или получение решения суда.
2. Уведомление Росреестра о начале процедуры.
3. Назначение ликвидационной комиссии на собрании участников.
4. Размещение информации в официальном печатном органе о намерении ликвидировать ГСК.
5. Сбор сведений о финансовом состоянии организации, взыскание дебиторской и погашение кредиторской задолженности.
6. Составление баланса ГСК. Заметим, что закрытие гаражного потребительского кооператива с нулевым балансом – лучший вариант, поскольку взыскание чужих долгов или необходимость уплаты собственных не станут препятствиями для ликвидации объединения.

Реорганизация – изменение формы существования кооператива, в том числе разделение на несколько новых объединений. Порядок действий в этом случае выглядит так:

1. Уведомление пайщиков о порядке и сроках процедуры с обоснованием ее необходимости.
2. Подготовка учредительных документов для нового (новых) юридических лиц.
3. Передача прав и обязанностей правопреемникам. Некоторые процедуры обязательно должны пройти государственную регистрацию, например, переход прав на недвижимость.
4. Утверждение документов на общем собрании участников.
5. Включение в состав новых юридических лиц пайщиков старого кооператива.

Банкротство ГСК является основанием для начала процедуры ликвидации в судебном порядке. В этом случае собрание пайщиков не проводится, ведь решение принимает суд. Он назначит ликвидатора, который:

• определит финансовое состояние организации;
• назначит очередность выплат по долгам;
• оставшиеся средства, если таковые будут, распределит среди участников объединения.

Как без проблем оформить покупку гаража

Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?

В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.

При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.

Перечень:

1. Устав организации.
2. Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
3. Договор на аренду земли.
4. Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
5. Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
6. Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
7. Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.

Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.

Риски владельцев гаражей

Илья Бахилин, юрист КА «Юков и партнеры»:

— На практике существуют сложности при госрегистрации прав на гаражи и на стоящие отдельно от иной недвижимости земельные участки под ними или необходимые исключительно для их строительства.

В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как самовольные и будут снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.

Обычно регистрация прав на землю, предназначенную для гаражного строительства, не предполагает сложности, если такая земля изначально приобретается в собственность. В таком случае оформление земли производится в общем порядке через обращение действующего и будущего собственников в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Если прежний собственник участка неизвестен, оформить право на землю под постройку гаража можно путем приобретательной давности, что хотя и проблематично, но реально. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным.

В подобных ситуациях после приобретения участка построить и оформить права на гараж достаточно легко, поскольку Градостроительный кодекс не требует для этого получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.

Намного сложнее обратная ситуация, при которой собственность на землю изначально принадлежит государству при наличии у потенциального покупателя права на владение уже построенным гаражом как строением. В нынешней ситуации получить в этом случае собственность на землю практически нереально, поскольку у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих его права. Сложность связана с тем, что сам статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным.

С 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (например, документов о членстве в гаражном кооперативе). Однако закон не затронет гаражи, которые невозможно признать капитальным строением, в связи с чем перед оформлением прав необходимо будет проводить соответствующую проверку.

Оптимальные размеры гаража на 1 машину: измеряем габариты

Очевидно, что размер гаража на одну машину зависит от размеров автомобиля, который будет храниться в нем. Кроме того, он зависит от того, собираетесь ли вы в ближайшее время покупать транспорт больших размеров, будете ли хранить что-либо в гараже, собираетесь ли ставить там подъемник для автомобиля или стеллажи.

Допустим, что вам необходима постройка, лишь защищающая вашего железного коня от непогоды и злоумышленников. В этом случае нам нужен минимальный размер гаража на 1 машину. В этом случае какого размера должен быть гараж на 1 машину и как рассчитать?

Для этого придется взять рулетку и измерить габариты автомобиля, либо найти их в интернете. Узнав их, можно рассчитать стандартные размеры гаража на одну машину. Возьмем, к примеру, Ford Focus в кузове универсал: длина 4,47 м, ширина 1,84 м, высота 1,5 м.

Минимально удобным в этом случае будет гараж, в котором от каждой стороны автомобиля до стены или ворот будет минимум полметра. Если сделать меньше, то нормально выйти из машины, не поцарапав ее дверь, будет очень сложно. Также проблематично будет обойти автомобиль спереди или сзади, не испачкав одежду о машину или стены.

Итого, минимальный по размерам гараж для Ford Focus будет:

• длина — 5,5 метров;
• минимальная ширина гаража на 1 машину — 3 метра (если округлить полученное число 2,84);
• высота — 2 метра.

Но, как уже было упомянуто выше, это будет простейший бокс для хранения автомобиля, куда даже велосипед и сменный набор покрышек влезет с большим трудом. Потому имеет смысл подсчитать стандартные размеры гаража на 1 машину, чтобы было где и автомобиль поставить, и запчасти хранить.

В таком случае к длине нашего Ford Focus из примера стоит прибавить 2,5 м и еще 2 м к ширине. Что касается высоты, то ее оптимальное значение должно достигать минимум на полметра выше высоты крайней точки машины с открытыми багажником и капотом (момент с багажником особенно важен владельцам хэтчбеков). Оптимальным и для автомобиля и для человека является 2,5 метра, а в случае с внедорожником стоит прибавить еще 0,5 м.

Типовой размер гаражного бокса

Минимальные размеры гаража на одну машину определяются только ее габаритами. Но ведь надо еще предусмотреть, как открыть двери, капот и багажник автомобиля. И внутренние размеры сооружения должны позволять делать это без повреждений автомобиля и его хозяина.

Если между дверьми и стеной будет полметра и больше, посадка/высадка не вызовет трудностей. Следовательно, к общей ширине авто нужно прибавить минимум метр.

Однако такая минимальная ширина гаража на 1 машину может оказаться недостаточной для нормального бытового использования сооружения. Ведь без верстака или рабочего стола, полок и стеллажей функциональность гаража не будет полноценной.

Поэтому при расчете параметров есть смысл говорить об оптимальных значениях. То же самое можно сказать и о длине, хотя одного дополнительного метра тут явно недостаточно, и даже о высоте.

На первый взгляд, владение гаражом – дело простое и понятное, сулящее массу преимуществ: и автомобиль всегда в сохранности, и починить его можно при наличии навыков, не прибегая к услугам СТО. Однако кроме затрат на покупку, уплату автокредита, необходимо также платить налог на гараж. При этом, не играет никакой роли тип постройки – монументальный (постоянный) или временный (простой железный блок). Рассмотрим, что он себя представляет и к чему обязывает владельца.

Несмотря на то, что налоговые льготы для пенсионеров еще остались, с 2015 года ужесточились условия уплаты налогов и для них. Как же теперь платят пенсионеры налог? Гараж, как правило, является лишь одним объектом, находящимся в собственности. Раньше пенсионеры были полностью освобождены от оплаты подобного налога. С 2015 года они могут выбрать лишь 1 объект недвижимости, необлагаемый налогом. Поскольку плата за квартиру или дом обычно более ощутимо бьет по карману, особенно при наличии ипотеки, то выбирают пенсионеры именно этот объект имущества. В таком случае, налог на гараж необходимо оплачивать полностью.

Право собственности на гаражный бокс в ГСК является общим, а сама постройка в целом находится в собственности ГСК, что в свою очередь, является НКО – некоммерческой организацией.

Из данной специфики полномочий учредителя вытекают базовые правила и капитальные особенности покупки гаража.

Одновременно с этим специфика оформления имущества отражает нормы продавца-правообладателя, что могут иметь отличия:

В случае официального оформления доли переход права владения боксом от владельца к покупателю допускается, но необходимо обязательно оповестить о проведении сделки членов кооператива. У них имеется преимущественное право на приобретение части находящегося в совместном владении имущества.

В случае отсутствия официального выдела доли в основе будет лежать передача паевого имущества с разрешением на право владения частью недвижимости ГСК аналогичного размера.

Сделка по покупке данного типа объекта опирается на нормы 556, 552, 551, 292, 288, 223, 209 и 167 статей ГК РФ. Во время оформления покупки гаража в гаражном кооперативе прилагаются ссылки на указанные выше законодательные источники.

Передача имущества в собственность с заключением сделки возможна только с дееспособным лицом, достигшим совершеннолетия, с установлением соразмерной стоимости на объект. В противном случае можно расторгнуть договор, основываясь на нормах статей 178 и 177 ГК РФ.

Правила покупки гаража в гаражном кооперативе можно разбить на следующие пункты:

Отдельным пунктом можно внести оценочную стоимость объекта, что позже не подлежит изменению. Вносится аванс, после чего гараж снимается с торга.

Есть ряд случаев, в которых оформление ПДКП бессмысленно, к примеру:

В подобных случаях можно сразу составлять основной договор, из которого следует, что стороны завершили сделку по продаже имущества согласно нормам гражданского законодательства.

Если стоимость приобретаемого бокса относительно низкая, договор параллельно принимает силу акта передачи-приема недвижимого имущества, о чем в акте упоминается в отдельном пункте.

Образец акта передачи-приема недвижимого имущества можно скачать ЗДЕСЬ.

В купчей также указываются все сопутствующие сделке основные положения, после чего покупатель и продавец ставят подписи.

Если гаражный бокс находится в совместном владении без выделенных долей, то договор необходимо удостоверить у учредителя (председателя правления).

После подписания купчей покупатель отдает деньги за имущество, после чего стороны отправляются в кадастровую (регистрационную) палату.

Важный момент! Во время передачи финансовых средства важно заручиться присутствием третьих лиц, что в случае возникновения споров смогут подтвердить факт передачи денег. Продавец обязан выдать расписку о том, что получил требуемую сумму за бокс.

К расписке прилагаются следующие заявления от обеих сторон сделки:

В расписке указывается список поданной документации, после чего она оформляется на имя покупающей стороны. На основании данной расписки позже покупатель сможет получить удостоверенный договор и ряд других документов. После завершения регистрации гаражный бокс в ГСК поступает в фактическое владение покупателя.

Если Продавец и покупатель живут в населенном пункте, где отделений МФЦ нет, необходимую документацию можно отправить заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о получении. В такой ситуации вместо паспортов вкладываются их ксерокопии, заверенные у нотариуса.

Можно ли открыть автосервис в гаражном кооперативе?

Для оказания услуг по ремонту ТС члену гаражного кооператива необходимо:

• Получить согласие общего собрания на использование гаража в качестве автосервиса.
• Получить санитарно-гигиеническое заключение территориальных органов, осуществляющих государственный санитарный надзор.
• Согласовать режим работы автосервиса с местными исполнительными и распорядительными органами.
• Получить сертификат соответствия на оказываемые услуги по техобслуживанию и ремонту транспортных средств в органе по сертификации.

В свою очередь, ГК обязаны:

• Обеспечить возможность доступа ТС на территорию гаражного кооператива в течение режима работы автомастерской.
• Обеспечить возможность подключения автосервиса к системам энерго-и водоснабжения, а также водоотведения.

Как построить второй этаж над гаражом своими руками

Это может быть:

• деревянный брус (толщиной 70 мм);
• пеноблоки или газосиликат, шлакоблоки;
• СИП панели.

Если база строения монолитная, то подойдет кирпич, оцилиндрованное бревно или бетонные панели. При выборе учитывайте размеры гаражного блока, тип грунта и фундамента, материал изготовления стен. Совет. Для осмотра постройки лучше пригласить специалиста. Типы крыш Исходя из того, что желают иметь в конечном варианте, разрабатывают форму крыши. Надстройка второго этажа гаражного блока может быть коробчатой или же мансардной. Исходя из этого выбирают подходящую кровлю:

1. Скатная крыша:

• односкатная.
  Несложная конструкция, угол наклона планируется так, чтобы снег не задерживался на плоскости;
• двускатная крыша (классическая) — «украдет» слишком много полезных метров.

Общие правила оформления недвижимости

Несмотря на разнообразие ситуаций, связанных с гаражами, они оформляются по тем же правилам, что и любая недвижимость. Для получения свидетельства о праве собственности нужно обратиться в Россреестр и представить три главных документа:

• удостоверяющий право владения — договор покупки, долевого строительства, справка о выплате кооперативного пая, свидетельство о наследстве;
• кадастровый паспорт — в собственность оформляется только учтенный в ГКН объект;
• доказывающий право использования земли — арендный договор, решение госорганов о выделении участка, свидетельство о собственности.

Порядок оформления гаражей в ГСК

Выше мы упоминали, что оформление гаража не требует получения разрешений. Но это правило действует только для физических лиц. ГСК — юридическое лицо, поэтому Россреестр дополнительно запрашивает: акт ввода (до 2005 года) или разрешение на ввод гаражного комплекса (после этой даты). Распространены 2 ситуации.

1. Акт ввода (разрешение) имеется. Это означает: земельный участок поставлен на кадастровый учет, проведена инвентаризация, есть все технические документы. Первый из членов ГСК, кто обратился, предоставляет:
   • Устав ГСК, свидетельство о госрегистрации, приказы о назначении председателя и главного бухгалтера, списки членов кооператива.
   • документы на землю, техническую документацию БТИ.
   • справку о членстве в ГСК и полной выплате пая (выдает председатель).
   • паспорт, квитанцию об уплате пошлины.
   • кадастровый паспорт — при наличии акта ввода его выдают без осложнений.

   Всем последующим заявителям этого ГСК будет достаточно представить личные документы и справку из кооператива. Если оформление идет несогласованно, каждый заявитель несет копию документов на землю и к/паспорт.

2. Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует. Для старых кооперативов — типичная проблема.Если земельные участки выделялись членам ГСК индивидуально, можно действовать как физическое лицо. Обращаться к кадастровому инженеру, оформлять технический план, получать к/паспорт. Если гараж стоит отдельно (рис.2) — проблем нет, но такое бывает редко. Получив свидетельство о праве, собственник может приватизировать землю в частном порядке. Межевание — за свой счет.

Похожие записи:

• Особенности налично-денежной эмиссии в России
• Ходатайство о назначении генетической экспертизы по установлению отцовства
• Право пациента на врачебную тайну